분양권 취득세 :: 주택 분양권 취득일, 당첨 전매 증여 등을 구분해서 아셔야 합니다

부동산/취득세

by 새옹지마@@ 2024. 6. 13. 19:01

이번 포스팅에서는, 주택 분양권 취득세 중 주택 분양권 취득일에 대해 자세히 살펴보고자 합니다. 서두에서 강조드리는 거지만, '지방세법상 취득세'에 대한 내용이며, '양도세'에 대한 내용이 아닙니다. 주의하시기 바랍니다!

'주택 취득일'과 '주택 분양권 취득일'은 구분됩니다. '주택 취득일'은 주택 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날을 의미합니다. 여기에 대해서는 다들 잘 아십니다.

그러나 '주택 분양권 취득일'에 대해서는, 다소 헷갈려하시는 분들이 많은 거 같습니다. 주택 분양권 취득일과 관련하여, ① 청약 당첨되어 분양권을 취득한 경우, ② 타인의 분양권을 전매를 통해 승계취득하는 경우, ③ 분양권을 증여받아 취득하는 경우로 구분해서 설명드리겠습니다.

※ 참고) 취득세 주택 수 판정 등에 있어 주택 분양권 취득일은 매우 중요합니다. 주택 분양권 취득시점에 따라 취득세율이 달라지기 때문이죠. 분양권 취득시점에 따른 취득 중과세율 적용 여부 등에 대하여, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

<목 차>

1. 취득세에 있어 주택 분양권 취득일 :: 당첨된 경우(또는 미계약 잔여세대 줍줍의 경우)
2. 주택분양권 취득일 :: 분양권 전매의 경우
3. 주택분양권 취득일 :: 분양권 증여의 경우
4. 맺으며

1. 취득세에 있어 주택 분양권 취득일 :: 당첨된 경우(또는 미계약 잔여세대 줍줍의 경우)

청약 당첨된 경우, 취득세에 있어 주택 분양권 취득일은 언제일까요? 아래 지방세법 시행령을 살펴보겠습니다.

지방세법 시행령[대통령령 제34528호, 2024. 5. 28. 일부 개정 된 것]

제28조의4(주택 수의 산정방법)

① 법 제13조의2 제1항 제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권")이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 "주택분양권"이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.

(후략)

지방세법 시행령 제28조의4는, 취득세에 있어 주택 수 산정방법에 대해 규정하고 있습니다.

동조 제1항에 의하면, 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는, "주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택 분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)"을 기준으로 한다고 규정되어 있습니다.

즉, 청약 당첨을 통해 주택분양권을 취득하는 경우에는, 분양 사업자와의 "분양 계약일"이 주택분양권 취득일이 됩니다!

그러면, 소위 "줍줍"의 경우에는 어떻게 될까요?

청약 당첨되었지만, 중도금 대출이 어려워 계약을 포기한 사람들(또는 부적격 당첨자들)이 있을 수 있습니다. 이처럼, 최종계약이 성사되지 않은 물량을 "미계약 잔여세대"라고 합니다.

미계약 잔여세대에 당첨이 되는 것을 소위, '줍줍'이라고 합니다. 청약가점 경쟁을 하지 않고, (비교적 쉽게) 분양권을 취득할 수 있어서 '줍줍'이라는 용어가 생긴 것이지요.

주택 분양권 '줍줍'의 경우에도, 마찬가지로, '분양 계약일'이 주택분양권 취득일이 됩니다. 자, 다시 한번 강조합니다. 지금 우리가 다루고 있는 것은, 취득세에 있어 주택분양권 취득일 입니다. 양도세가 아닙니다!

※ 참고) 일시적 2주택 취득세 중과배제에 대해, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였습니다. 아래 포스팅을 꼭 확인하신 뒤, 세무사 등 전문가와 상담을 받으시길 바랍니다(모르면, 상담 자체가 의미 없는 경우가 많습니다).

2. 주택분양권 취득일 :: 분양권 전매의 경우

주택분양권을 타인으로부터 승계취득한 경우에는, 그 취득일이 언제일까요? 쉽게 말해서, 타인으로부터 돈 주고 주택분양권을 사는 경우(전매)를 말합니다.

이때에는, 전매 잔금지급일이 주택분양권 취득일이 됩니다.

부동산세제과-2469, 2020. 9. 17.

일반적으로 분양사업자(시행사)와 수분양자간 분양계약을 체결하여 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일, 전매와 같이 분양권을 승계취득하는 경우는 잔금지급일로 보아 적용하고 있습니다[다주택자 및 법인취득중과 적용요령(2차) 운영지침, 부동산세제과-2469, 2020. 9. 17.)

3. 주택분양권 취득일 :: 분양권 증여의 경우

그렇다면, 주택분양권을 증여받은 경우에는, 취득세에 있어 주택분양권 취득일은 언제일까요? 이를테면, 남편이 부인에게 주택분양권을 증여한 경우, 부인이 위 분양권을 언제 취득하였다고 보는 것일까요?

이에 대한 행정안전부 유권해석을 살펴보겠습니다.

부동산세제과-972, 2024. 3. 7.

2주택자인 A가 분양사업자로부터 최초 주택분양권을 취득하고 기존 1주택을 처분 후, 배우자인 B에게 그 분양권을 분양권 전매와 동일한 형식으로 증여하여 B가 해당 분양 주택을 취득한 경우에는 분양권 증여(무상취득)에 대한 증여계약서상 계약일이 취득일로 보는 것이 타당하다고 판단됩니다.

(후략)

위 유권해석 내용에서처럼, 주택분양권을 증여를 통해 취득하는 경우, (취득세에 있어) 증여계약서상 계약일이 취득일이 됩니다.

자, 취득세에 있어 주택분양권 취득일을 총 정리하면, 아래와 같습니다. 본 포스팅을 숙지하시어, 잊지마시길 바랍니다!