아파트 유사 매매사례가액 확인하는 방법, 아파트 증여 시 필수 체크!

아파트 유사 매매사례가액가액 확인하는 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다. 아파트 증여 시 유사 매매 사례 가액을 체크하는 것은 필수입니다. 왜냐하면, 증여하고자 하는 아파트에 대해 감정 평가 받지 않으면, 유사 매매사례가액이 증여 재산 가액으로 설정되기 때문입니다. 

 

이하에서는, 아파트 등 공동주택에 대한 매매사례가액에 해당하기 위한 요건은 무엇인지 등을 살펴본 후, 아파트 유사 매매사례가액 확인하는 방법에 대해 차례대로 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 유사 매매사례가액 의미는? 그리고 요건은? 2. 유사 매매사례 가액이 둘 이상이 있는 경우, 어떤 것이 적용되나? - 사례 검토 3. 유사 매매사례가액 확인하는 방법 4. 맺으며

 

아파트-유사-매매사례가액-확인방법

 

 

1. 유사 매매사례가액 의미는? 그리고 요건은?

※아파트 증여 시, 반드시 세무사 상담 후 진행하시길 추천합니다.

 

 

유사 매매 사례 가액이란, 무엇일까요? 관련 법령 등을 찾아봐야겠지요. 이에 대해서는, 「상속세 및 증여세법(이하, '상증세법'이라 함)」 시행령에 규정되어 있는데, 이를 살펴보면, 아래와 같습니다.

 

상증세법 시행령[대통령령 제33278호, 2023. 2. 28. 일부개정 된 것] 제49조(평가의 원칙 등) (중략) ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액( 중략 )이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.  (후략)

 

즉, 증여하고자 하는 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액(매매 거래가액, 감정가액 등)을 '유사 매매사례가액'이라고 합니다.

 

 

그런데 아파트의 경우, 다른 주택과 비교해 볼 때, 비교적 거래가 많이 일어나는 편입니다. 그래서 매매사례가 비교적 많습니다. 같은 아파트 단지에서도 매매사례가 많지요.

 

이때, 같은 아파트 단지에서 거래된 매매사례라고 해서, 모두다 '유사 매매사례가액'에 해당할까요? 몇 층인지, 남향인지 북향인지 등에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로, 이를 고려하여, 법에서도 '유사 매매사례가액' 요건을 규정하고 있습니다(동법 시행규칙 제15조 제3항). 아파트 등 공동주택에 대한 요건을 정리하면, 아래와 같습니다.

 

<아파트 등 공동주택에 대한 유사 매매사례가액 요건>

1. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것

2. 평가대상 주택과 주거전용면적 차이가 5% 이내 일 것

3. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 5% 이내 일 것

 

 

위 세 가지 요건들을 모두 충족하여야 유사 매매사례 가액에 해당합니다. 그러면, 위 요건들을 모두 충족하는 유사 부동산이 둘 이상인 경우에는 어떻게 될까요?

 

이 역시, 법령에 규정되어 있습니다. 위와 같은 경우, 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 우선 적용합니다. '2.'항에서, 유사 매매사례가액 관련 사례를 통해 보다 쉽게 이해해보겠습니다.

 

※ 아파트 증여 관련, 증여 재산 가액 설정은 매우 중요합니다. 유사 매매사례가액이 상당히 커서, 증여세가 부담이 된다면, 다른 방법을 통해 증여세 절세할 수 있는데, 이에 대해서는 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/151

증여재산가액에 대해 어떤 금액을 적용하는지에 따라 아파트 증여세 수천만 원 차이난다(feat. 감

 

 

2. 유사 매매사례 가액이 둘 이상이 있는 경우, 어떤 것이 적용되나? - 사례 검토

감정 평가 받지 않는 경우, 어떤 유사 매매사례가액이 적용되는지 살펴보겠습니다.

 

 

홍길동은 자신의 배우자에게 A 주택(주택 공시가격 : 5억 원)을 증여하였습니다. 그리고 A 주택에 대한 증여등기접수일 전 6개월, 후 3개월 이내에, 유사 부동산에 대한 매매사례는 아래와 같이 두 개가 있습니다. 어떤 매매사례가 A 주택에 대한 증여재산가액으로 적용될까요?

 

증여-매매사례가액-사례검토

 

 

A 주택 증여일(등기접수일)로부터 가까운 B 주택 매매사례가액(7.2억 원)이 적용될까요? 홍길동 입장에서는, B 주택 매매사례가액이 적용되면 좋지만, 아쉽게도 C 주택 매매사례가액(8억 원)이 적용됩니다. 

 

왜냐하면, A 주택 공시가격(5억 원)과 가격차이가 가장 작은 것이 C 주택(공시가격 : 5억 원)이기 때문입니다. 따라서 A 주택 증여세 와 관련하여, 증여 재산 가액은 C 주택 매매사례가액 8억 원이 되는 것이죠!

 

그렇다면, 유사 매매사례가액은 어디서 확인할 수 있을까요? 국세청 홈택스에서 이를 확인할 수 있는데, 이에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

 

※ 참고로, 아파트 증여세 혼자서 계산하는 방법을 알고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/73

아파트 증여세, 홈택스를 이용해 쉽게 계산하는 방법!(feat. 증여세 계산기)

 

 

3. 유사 매매사례가액 확인하는 방법

국세청 홈택스 사이트에 접속합니다.

 

 

로그인을 한 뒤, 국세청 홈택스 상단에 위치한 <조회/발급> 부분을 선택합니다.

 

국세청-홈택스-조회-발급

 

그리고 <세금 신고 납부> 부분에 있는 <상속 증여재산 평가하기> 부분을 선택합니다. 

 

 

상속-증여재산-평가하기

 

<상속 증여재산 평가정보 조회> 부분이 나타납니다. 해당 탭에 위치한 <상속 증여재산 평가하기> 부분을 선택합니다.

 

상속-증여재산-평가정보-조회

 

아파트 증여 를 진행하고자 하니, <공동주택>을 선택합니다. 그리고 세목은 <증여세>를 선택한 후, 증여일자와 부동산 소재지를 입력합니다. 그리고 <다음>을 선택합니다.

 

재산종류-선택-공동주택

 

 

<유사 재산의 매매등 가액> 부분에서, "예"를 선택한 뒤, <유사매매사례가액 찾기> 부분을 선택합니다.

 

유사-매매사례가액-찾기

 

그러면, 아래와 같이, <유사매매사례가액 주의사항> 문구가 나옵니다. 여기서 핵심은, 조회일 전 약 2개월 내 유사 재산 매매 사례 가액은 국세청 홈택스에서 제공되지 못한다는 것입니다.

 

이 점 유의하시고, 국세청 홈택스에서 제공하는 유사 매매사례 가액 정보는 참고만 하시고, 반드시 세무사 상담 을 통해 증여 등을 진행하시길 바랍니다.

 

 

유사-매매사례가액-주의사항

 

증여하고자 하는 아파트 소재지 정보를 입력한 뒤 <조회> 부분을 선택합니다. 그리고 상세주소를 입력한 뒤, <검색>을 선택하면 유사 매매사례가액이 조회됩니다. 올해에는, 부동산 거래가 활발하지 않아서 그런지, 유사 매매 사례가액이 없네요.

 

평가기간-내-유사물건-조회

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 아파트 유사 매매사례가액가액 확인하는 방법 등에 대해 매우 자세히 살펴보았습니다. 증여 재산 가액 설정은 증여세 절세에 있어 매우 중요한 부분입니다. 꼭 세무사 상담을 통해 진행하시길 바랍니다.

 

기타, 부담부증여 세금(증여세, 양도세, 취득세) 계산 방법에 대해 알고 싶다면, 아래 포스팅에서 예시를 통해 매우 자세히 설명하였으니, 이를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/171

부담부증여 세금 계산 예시, 증여세/양도세/취득세까지 알아보자!

 

다주택자의 경우, 종부세가 부담이 될 거 같은데요, 홈택스 이용하여 종부세 합산배제 신고하는 방법이 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/39

집에서 종합부동산세 합산배제 신고하기!(홈택스로 종부세 합산배제 신고방법)