증여재산가액에 대해 어떤 금액을 적용하는지에 따라 아파트 증여세 수천만 원 차이난다(feat. 감정평가를 통해 절세 가능)

정부의 고강도 부동산 정책(높은 종합부동산세 세율, 양도세율 등)과 부동산 가격이 앞으로도 상승할 것이라는 기대심리 등의 이유로, 아파트 등 부동산 증여가 급격히 상승하는 추세입니다. 그러나 자녀 등에게 아파트 등을 증여할 때, 수증자(부동산을 증여받는 자)가 납부해야 할 증여세 또한 만만치 않은 것이 현실입니다.

 

만만치 않은 증여세를 절세하는 방법에 대해 하나하나 포스팅 하고자 합니다. 이번 포스팅에서는, 증여 재산 가액과 관련하여 자세히 살펴보려고 합니다. 증여 재산 가액에 대해 어떤 금액을 적용하는지에 따라, 아파트 증여세가 수천만 원 이상 차이가 날 수 있기에, 이번 포스팅 내용이 매우 중요하지요. 이하에서는, ① 증여재산가액은 어떤 금액을 적용해야 하는지, ② 어느 시점의 가격까지 적용되는지, ③ 증여 사례를 통해 구체적인 증여세 절세방법은 무엇인지 등에 대해 차례대로 살펴보겠습니다. 

 

<목  차> 1. 증여 재산 가액은 어떤 금액을 적용하는가? 2. '시가'와 관련하여, 어느 시점까지의 가격까지 적용되는가? 3. 사례를 통해 절세방법은 무엇인지 살펴보자

 

표제-증여재산가액-감정평가-증여세-절세

 

 

1. 증여 재산 가액은 어떤 금액을 적용하는가?

※증여 세무사 상담 후 증여를 진행하시길 권고드립니다.

 

 

증여세는, '(증여재산가액 - 증여재산공제 등) * 증여세율(10%~50%)' 산식을 통해 산출됩니다. 증여세 절세 방법에 있어, 여러 가지 포인트가 있지만, 그 첫 단추로서 '증여 재산 가액'을 무엇으로 설정하느냐가 매우 중요하지요.

 

'증여재산가액'과 관련하여, 상당 수의 사람들이 '기준 시가'를 적용하면 되지 않겠느냐 라고 생각하시는 거 같습니다. 그러나 이는 일부만 맞는 얘기이며, 아파트 증여에 있어 '기준 시가'를 적용하여 증여세 신고를 하였다면, 나중에 추가 증여세 및 가산세까지 납부해야 하는 최악의 상황이 올 수 있습니다.

 

 

증여 재산 가액 이란 무엇일까요? 상속세 및 증여세법[법률 제17758호, 시행 2021. 1. 1. ; 이하 '상증세법'이라 함]에 의하면, 증여재산가액은 증여일 현재의 시가를 의미합니다. 이때, 시가는, 상증세법상 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 의미합니다.

 

상증세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가에 따른다. (중략) ② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (후략)

 

상증세법 제60조 제2항에서처럼, '시가'의 범위에는, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함합니다.

 

위 시가로 인정되는 것으로는, ① 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액(이하, '해당 재산의 매매가격'이라 함), ② 해당 재산의 감정가액, ③ 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액(이하, '해당 재산의 보상가액 등'이라 함)이 있습니다.

 

'해당 재산'이라 함은, 증여하고자 하는 재산을 의미합니다(이를 테면, 증여하고자 하는 '서울 00구 00동 00아파트 0동 0000호'가 '해당 재산'에 해당합니다).

 

 

그런데 해당 재산에 대해, 위에서 언급한 인정시가 금액이 없다면, 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 '유사 재산'이라 함)에 대한 시가를 대신 적용할 수 있습니다. 즉, 유사 재산의 매매가격, 유사 재산의 감정가액 등을 증여재산가액으로 적용할 수 있는 것이지요.

 

동법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) (전략) ④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다. (후략)

 

그런데, 유사 재산에 대한 인정시가(매매가격 등)가 없다면, 기준시가(아파트와 같은 공동주택의 경우, 공동주택 공시가격)가 증여 재산 가액 으로 적용됩니다.

 

 

정리하면, 증여 재산 가액에 적용되는 금액은, '시가'에 해당하는 '해당 재산의 매매가격 등'과 유사 재산의 매매가격 등'을 의미합니다. 

 

이때 ① '해당 재산의 매매가격 등'이 있으면 이를 우선 적용하고, ② '해당 재산의 매매가격 등'이 없으면 '유사 재산의 매매가격 등'이 적용됩니다. ③ 그리고 '해당 재산 및 유사 재산의 매매가격 등'이 없는 경우, 보충적으로 해당 재산의 기준 시가(아파트의 경우 공동주택 공시가격)가 적용됩니다.

 

더 쉽게 말하면, 해당 재산에 대하여 감정 평가를 받으면, 그 감정 평가 금액이 증여 재산 금액으로 우선 적용되는 것입니다. 다른 재산에 대한 매매사례가 있어도, 해당 재산의 감정 평가 금액이 우선 적용되는 것이지요. 이것이 핵심 포인트인데, 좀 더 살펴보겠습니다.

 

 

2. '시가'와 관련하여, 어느 시점까지의 가격까지 적용되는가?

※증여 세무사 와 상담 후 증여를 진행하시길 권고드립니다.

 

 

해당 재산 또는 유사 재산의 시가(매매가격 등)가 있다고 하더라도, 기간 제한 없이 모두 증여재산가액으로 적용될 수는 없습니다. 해당 재산의 시가의 경우, 증여일 기준 이전 6개월부터 이후 3개월까지(이하 '평가기간'이라 함)로 제한됩니다.

 

유사 재산의 시가의 경우, 증여일 기준 이전 6개월부터 평가기간 이내의 증여세 신고일까지로 제한됩니다. 이와 관련하여 구체적으로 살펴보면, 증여세 신고기한은 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내인데, 위 증여세 신고기한 말일 이전에 신고를 하면, 위 신고일 이후 유사 재산의 시가는 적용되지 않는 것이지요. 이는 실무상 매우 중요한 부분인데, 이에 대해서는 '3.'항 '사례1)'에서 후술하겠습니다.

 

이처럼, 증여 재산 가액에 적용되는 금액은, 평가기간 내에 속하는 해당 재산 또는 유사 재산의 시가입니다. 이때, 그 시가가 둘 이상인 경우에는 증여일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용하며, 그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 적용합니다. 

 

 

동법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) (전략) ② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. (후략)

 

여기서 끝나면 좋겠지만, 끝이 아닙니다. 납세자 입장에서는, 불리한 규정이 있습니다. 우선, 해당 규정부터 살펴보겠습니다.

 

동법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. (후략)

 

앞서 말씀드린 것처럼, 증여재산가액으로 적용할 수 있는 것은, 평가기간(증여일 기준 이전 6개월 이후 3개월) 내에 있는 해당 재산 또는 유사 재산의 매매가격 등 시가입니다.

 

그런데, 평가기간 내에 위 시가가 없어, 보충적으로 기준시가를 적용하여 증여세를 신고했는데, 증여일 기준 이전 2년 이내의 기간 중에, 위 기준 시가보다 높은 유사 재산의 매매사례 등이 있을 수 있습니다.

 

그렇다면 과세관청으로서는 위 매매사례 가격을 기준으로 증여세가 다시 산정하여, 추가 증여세 및 가산세를 납세자에게 납부하라고 통지할 수 있습니다. 다만, 이는 실무상 흔히 발생하지는 않습니다.

 

 

문제는, 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한(증여세 신고기한부터 6개월)까지의 기간 중에 유사 재산의 매매사례 등이 있는 경우입니다. 이와 관련하여서는, '3.'항 '사례2)'에서 사례를 통해 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

3. 사례를 통해 절세 방법은 무엇인지 살펴보자

 

사례1) 갑은 2020. 4.경 A 아파트(해당 재산)를 자녀 을에게 증여하였습니다. 한편, A-1 아파트(유사 재산)에 대한 매매가 2020. 1.경에 있었고, A-2 아파트(유사 재산)에 대한 매매가 2020. 6.경에 있었습니다.

 

[증여세-사례1]

 

'2.'항에서 살펴본 것처럼, 증여 재산 가액으로 적용할 수 있는 것은, 평가기간 내에 있는 해당 재산 또는 유사 재산의 매매가격 등 시가입니다.

 

사례1)의 경우, 증여일(2020. 4.경) 기준으로 이전 6개월(2019. 10.경) 이후 3개월(2020. 7.경) 내에 있는 A-1 아파트 매매사례(2020. 1.경)와 A-2 아파트 매매사례(2020. 5.경)가 증여재산가액으로 적용될 수 있습니다(평가기간 내 해당 재산의 매매가격 등이 없는 경우를 가정).

  

이때, 증여일 이후 A-2 아파트 매매사례가 발생하기 전에 증여세를 신고하면[1) 증여세 신고], A-1 아파트 매매가격으로 증여재산가액이 적용됩니다. 왜냐하면, '2.'항에서처럼, 유사 재산의 매매가격 등의 경우, 증여세 신고 이후의 유사 재산의 시가는 적용되지 않기 때문이죠.

 

 

그런데, A 아파트 증여 이후, (늦장 부리다가) 증여세 신고기한이 다되어서야 비로소 증여세 신고를 하는 경우[2) 증여세 신고], A-1 아파트 매매사례 4억이 아니라 A-2 아파트 매매사례 5억 원이 증여재산가액으로 적용되게 됩니다. 왜냐하면, A-2 아파트 매매사례가 증여일로부터 가장 가까운 매매사례이기 때문이죠.

 

그래서 평가기간 내에 (납세자에게 유리한) 유사 재산에 대한 매매사례 등이 있는 경우, 더 높은 유사 재산에 대한 매매사례 등이 발생하기 전에, 최대한 빨리 증여세를 신고하는 것이 절세 방법입니다. 실제 실무에서도, 최대한 빨리 증여세 신고가 이루어지고 있습니다.

 

 

한편, 평가기간 내의 유사 재산에 대한 매매가격 등이 너무 높은 경우라면, 해당 재산(A 아파트)에 대해 감정평가를 받는 것을 추천드립니다. 이것이 바로 증여 절세 전략이지요.

 

'1.'항에서 말씀드린 것처럼, 해당 재산에 대한 시가(매매가격, 감정평가금액 등)가 유사 재산에 대한 시가보다 우선 적용되며, 일반적으로 감정평가금액은 시세의 80~90% 수준이므로, 감정평가를 활용하면 증여재산가액을 합법적으로 낮추어 수천만 원의 증여세를 절세할 수 있는 것이지요.

 

나아가 감정 평가 수수료는 필요경비로 공제까지 가능하니, 감정평가는 매우 좋은 절세 방법 중 하나에 해당합니다.

 

 

사례2) 위 '사례 1)'과는 달리, 유사 재산에 대한 매매사례 등이 없는 경우를 살펴보겠습니다. 

 

[증여세-사례2]

 

위와 같이, 갑은 2020. 4.경 A 아파트(해당 재산)를 자녀에게 증여하였습니다. 평가기간 내에 해당 재산 또는 유사 재산의 매매가격 등이 없어, 갑은 A 아파트에 대한 기준시가를 증여재산가액으로 하여 증여세 신고를 하였습니다.

 

그런데 증여세 신고기한부터 6개월 사이에 A-3 아파트에 대한 매매사례 6억 원이 발생하였습니다. 이러한 경우, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정에 따라, 과세관청은 평가심의위원회를 거쳐 A-3 아파트 매매사례를 증여재산가액으로 적용시켜, 추가 증여세 및 가산세를 갑에게 부과할 수 있습니다.

 

 

갑은 이와 같은 위험부담에서 벗어나려면 어떻게 하는 것이 좋을까요? 그것은 바로, 앞서 말씀드린 것과 동일하게, 해당 재산(A 아파트)에 대해 감정평가를 받아 그 감정가액을 증여재산가액으로 하여 증여세를 신고하는 것입니다. 해당 재산에 대한 감정평가금액은 유사 재산에 대한 시가보다 우선 적용되기에, 사례2)에서 발생할 수 있는 위험을 피할 수 있습니다.

 

핵심은, 해당 재산에 대한 감정 평가 를 받게 되면, 증여 재산 가액에 대한 예상치 못한 변수를 통제할 수 있다는 것입니다. 나아가 감정 평가 금액 역시 일정 부분 정할 수 있는 매우 큰 메리트가 있습니다.

 

 

4. 맺으며

 

이상과 같이, 증여재산가액에 적용되는 시가 등에 대해 살펴본 후, 사례를 통해 증여세 절세 방법에 대해 살펴보았습니다.

 

증여세 절세 방법과 관련하여 간략히 정리해보면, '① 평가기간 내 유리한 유사 재산에 대한 매매사례가 있으면, 이를 적용하여 최대한 빨리 증여세를 신고해라,

 

② 평가기간 내 유사 재산에 대한 매매사례는 있지만, 그 가격이 높아 증여세에 있어 불리하다면, 감정평가를 통해 증여재산가액을 낮춰라,

 

③ 평가기간 내 유사 재산에 대한 매매사례가 없으면, 곧바로 기준시가를 적용하지 말고, 예상치 못한 위험을 피하기 위해, 감정평가를 받아 감정평가금액을 기준으로 증여세를 신고해라'입니다.

 

참고로, 감정평가를 받는 경우, 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 합니다(상증세법 제60조 제5항 본문). 다만, 해당 부동산의 기준시가가 10억 원 이하인 경우에는, 하나 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하면 되는 점, 참고하시기 바랍니다! 기타, 증여세와 관련된 내용이 궁금하시다면, 다음 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/73

아파트 증여세, 홈택스를 이용해 쉽게 계산하는 방법!(feat. 증여세 계산기)

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/45

다주택자들의 절세 수단, 부담부증여! 그러나 무조건 좋은 것은 아니다!