다주택자들의 절세 수단, 부담부증여! 그러나 무조건 좋은 것은 아니다!

 

 

 

 

 

 

1. 들어가며

 

 

정부의 고강도 부동산 정책으로 인해, 다주택자들의 세금 부담이 가중되었습니다.

 

종전에는, 다주택자들은 민간임대주택법상 임대주택 등록을 통해, 

 

종합부동산세 합산배제 혜택 등 세제 혜택을 누렸지만,

 

이제는 그럴 수도 없게 되었지요(이전 포스팅에서 자세히 언급했으니 이를 참고해주시기 바랍니다).

 

 

다주택자들의 경우, 해당 주택들을 처분하는 계획을 세우시는 분들이 많을 텐데요,

 

그런데 다른 사람에게 팔기 아까운 아파트가 있는 경우, 어떻게 해야 할까요?

 

 

이러한 경우, 아파트 소유권을 다른 사람에게 넘기지 않으면서 세금을 줄일 수 있는

 

'부담부증여'를 선택하는 경우가 많습니다.

 

 

https://www.chosun.com/site/data/html_dir/2020/04/09/2020040904433.html

전세 낀 채로 증여, 세금 2억 아껴줍니다

 

 

 

2. '부담부증여'란? 

 

 

 

'부담부증여'란,

 

증여하는 재산에 포함되어 있는 보증금, 전세금 또는 담보대출과 같은 채무를

 

부담하는 조건의 증여계약을 의미합니다.

 

 

여기서 세법상 핵심은, 

 

채무에 대해서는 증여자에게 양도소득세가 부과되고,

 

위 증여재산의 자산가액에서 채무를 제외한 자산에 대해서는

 

수증자(증여를 받는 자)에게 증여세가 부과됩니다.

 

 

 

위 채무 부분에 대해 양도소득세가 과세된다는 점에 관하여

 

좀 더 설명을 드리겠습니다.

 

 

예를 들어, 시가 5억 원인 아파트(자녀의 아버지 소유 ; 당초 취득가액 2억 원)에

 

전세금이 2억 원 있는 경우를 생각해봅시다.

 

 

위 아파트를 부담부증여로 성인인 자녀에게 소유권을 이전하는 경우,

 

세법상으로, 자녀(수증자)가 위 2억 원의 전세금을 자신의 돈(또는 대출 등 활용)으로

 

아버지(증여자)에게 지급한 것으로 봅니다.

 

 

이는 세법상 유상거래에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것이지요.

 

(양도소득세는 특정 자산을 유상으로 이전하는 경우, 과세됩니다)

 

 

그래서 부담부증여의 경우, 채무 부분은 증여자에게 양도소득세가 과세되는 것입니다!

 

 

 

3. 부담부증여가 증여보다 유리한가?

 

 

 

'2.'항의 사례를 통해 부담부증여가 증여보다 유리한지 살펴보겠습니다.

 

 

먼저, 아버지가 성인인 자녀에게 일반 증여하는 경우, 증여세는 얼마인지 알아보겠습니다.

 

 

- 과세표준 : 4억 5,000만 원

 

[=5억 원(증여재산가액) - 5,000만 원(증여재산공제 ; 자녀가 성인인 경우, 직계비속 간 5,000만 원 공제)]

 

- 세율 : 20% (누진공제 1,000만 원)

 

- 산출세액 : 8,000만 원(신고세액 공제 생략)

 

[= 4억 5,000만 원(과세표준) * 0.2(세율) - 1,000만 원(누진공제)]

 

 

위에서처럼, 일반 증여의 경우 증여세는 8,000만 원입니다.

 

 

다음으로 부담부증여 하는 경우, 총 납부할 세금(양도소득세+증여세)은 얼마인지 살펴보겠습니다.

 

 

1) 증여세

 

- 과세표준 : 2억 5,000만 원

 

[= 5억 원(증여재산가액) - 2억 원(전세금 채무) - 5,000만 원(증여재산공제)]

 

- 세율 : 20%(누진공제 1,000만 원)

 

- 산출세액 : 4,000만 원(신고세액공제 생략)

 

[=2억 5,000만 원(과세표준) * 0.2(세율) - 1,000만 원(누진공제)]

 

 

2) 양도소득세

 

- 과세표준 : 1억 1,750만 원

 

[=2억 원(양도가액 ; 전세금 채무) - 8,000만 원**(취득가액) - 250만 원(기본공제)]

 

**취득가액 : 2억 원 가정,  8,000만 원 = 2억(취득가액) * 2억(전세금)/5억(시가) 

 

- 세율 : 35%(누진공제액 : 1,490만 원)

 

- 산출세액 : 26,225,000원

 

[=1억 1,1750(과세표준) * 0.35(세율) - 1,490만 원(누진공제액)]

 

 

 

위에서처럼, 부담부증여를 하게 되면,

 

총 부담할 세금이 66,225,000원[=4,000만 원(증여세)+26,225,000원(양도소득세)]이 됩니다.

 

 

 

일반 증여(증여세 : 8,000만 원)의 경우와 비교해 보면,

 

부담부증여를 할 경우, 13,775,000원을 절세할 수 있습니다.

 

 

 

4. 부담부증여시 주의해야 할 점!

 

 

 

① 해당 아파트가 조정대상지역에 있으며 다주택자 중과에 해당하는 경우,

 

양도세율이 높아져 부담부증여시 세 부담이 일반 증여보다 더 높아질 수 있습니다.

 

그러니, 부담부증여 또는 일반 증여를 결정할 때 전문가와 반드시 상담해야 합니다.

 

 

 

② 부담부증여를 통해 수증자가 인수하게 된 채무에 대해, 과세당국이 사후관리를 하게 됩니다.

 

즉, 과세당국은 위 채무를 누가 상환했는지, 상환자금의 원천이 어떻게 되는지 점검을 하며,

 

만약, 부모가 위 채무에 대한 자금을 지원해준 것이 확인이 되면,

 

해당 자금을 증여재산가액에 합산하여 다시 증여세가 과세됩니다.

 

 

 

③ (일반 증여 /부담부증여 모두 해당) 수증자인 자녀가 취득세까지 부담할 수 있는 여력이 되는지 검토하셔야 합니다.

 

이전 포스팅에서도 다루었듯이,

 

조정대상지역 내 3억 원(공시 가격) 이상인 주택을 증여로 취득하는 경우에는 12%의 취득세를 부담하게 됩니다.

 

 

 

 

 

5. 맺으며

 

 

 

이상과 같이, 부담부증여와 일반 증여의 유불리에 대해 살펴보았습니다.

 

위에서 서술한 쟁점 사항들을 숙지하시고,

 

전문가와의 상담을 통해 좋은 절세 전략을 구상하시기 바랍니다.