부담부증여 세금 계산 예시, 증여세/양도세/취득세까지 알아보자!

부동산/상속&증여세

by 새옹지마@@ 2022. 3. 3. 18:42

이번 포스팅에서는, 사례를 통해 부담부증여 세금 계산을 직접 보여주고자 합니다. 즉, 부담부증여에 따른 증여세, 양도세, 취득세까지 알아보고자 하는 것이지요.

부담부증여에 따른 증여세, 양도세, 취득세 각각 쟁점이 있으니, 꼭 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

<목 차>

1. 부담부 증여 사례, 사실관계 정리
2. 수증자 을(아들)이 부담할 증여세
3. 수증자 을(아들)이 부담할 취득세
4. 증여자 갑(아버지)이 부담할 양도세
5. 맺으며

1. 부담부증여 사례, 사실관계 정리

먼저, 사례에 관한 사실관계를 정리하겠습니다. 증여자 갑과 수증자 을은 부자(父子) 관계에 있으며, 주택 소유 현황 등은 다음과 같습니다(증여일 : 2022. 3. 4.).

<증여자 갑의 주택 소유 현황 등>

0 4주택자(해당 주택 모두 조정대상지역에 소재)

0 증여 대상 주택 : 서울 소재 C 아파트

> 1990. 3.경 취득, 취득가 : 3,000만 원, 2021년 공시가격 : 175,000,000원, 증여일 현재 시가 : 332,000,000원

> 2021. 7.경 임대주택 자동말소(준공공), 양도세 중과배제 등 세제 혜택에 대한 세법 등 요건 모두 충족

> 현재에도 임차인 거주 중이며, 보증금은 8,500만 원임.

<수증자 을의 주택 소유 현황 등>

0 3주택자(해당 주택 모두, 공시가격 1억 8,000만 원 이상)

0 성인, 기혼, 연봉 8,000만 원 이상

0 10년 내 증여받은 사실 없음

즉, 갑은 그 아들 을에게, 서울 소재 C 아파트에 관하여 채무 8,500만 원과 함께 부담부증여를 하는 상황입니다.

그렇다면, 수증자 을이 부담할 증여세와 취득세 그리고 증여자 갑이 부담할 양도소득세는 얼마인지 차례대로 살펴보겠습니다.

※ 만약, 부모가 한 자녀에게 각각 5,000만 원씩 증여한다면, 증여 재산 공제금액은 얼마가 될까요? 1억원 일까요? 아래 포스팅에서 사례를 통해 증여재산공제에 대해 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

부모가 한 자녀에게 각각 5,000만 원 증여한다면 1억 원 공제가 된다?!(증여 재산 공제) (tistory.com)

부모가 한 자녀에게 각각 5,000만 원 증여한다면 1억 원 공제가 된다?!(증여 재산 공제)

이번 포스팅에서는, 부모가 자녀에게 증여하는 경우 증여 재산 공제와 관련된 내용을 다루어 보려고 합니다. 부모(아버지, 어머니)가 성인인 한 자녀에게 각각 5,000만 원씩 총 1억 원을 증여한다

suddenlycomeback.tistory.com

2. 수증자 을(아들)이 부담할 증여세

먼저, 수증자 을(아들)이 부담할 증여세를 계산해보면, 다음과 같습니다.

순번	내용	금액(원)	비고
1	증여가액	332,000,000	-
2	인수채무	85,000,000	-
3	과세가액	247,000,000	증여가액 - 인수채무
4	증여공제	50,000,000	직계존속으로부터 증여
5	과세표준	197,000,000	과세가액 - 증여공제
6	산출세액	29,400,000	1,000만 원+1억 원 초과금액의 20%

C 아파트의 증여일 현재 시가 332,000,000원에서 보증금 85,000,000원을 제외 한 뒤, 직계존비속간 증여세 면제한도 5,000만 원을 공제하면 과세표준이 197,000,000원이 됩니다.

이에 따라 산출된 증여세는 29,400,000원이 되는 것이지요.

3. 수증자 을(아들)이 부담할 취득세

부담부증여에 있어, 취득세는 증여 부분과 채무부담 부분으로 구분하여 계산합니다.

즉, 증여 부분에 대해서는 증여를 원인으로 하는 취득세율이 적용되고, 채무부담 부분에 대해서는 매매를 원인으로 하는 취득세율이 적용되는 것이지요.

위 두 가지의 가장 큰 차이점은, 중과세율 적용 여부를 판단하는 기준이 다르다는 것입니다.

증여를 원인으로 하는 취득세율의 경우, 증여자를 기준으로 중과세율 적용 여부를 판단합니다(ex. 부모가 2주택 이상 보유, 조정대상지역 내 공시가격 3억 원 이상 주택을 증여하면, 12% 중과 증여 취득세율 적용).

이에 반해, 매매를 원인으로 하는 취득세율의 경우, 매수자(수증자)를 기준으로 중과세율 적용 여부를 판단합니다(ex. 사례의 을과 같이, 3주택자가 취득 후 4주택이 되는 경우, 12% 중과 취득세율 적용).

사례의 경우, 수증자 을이 부담할 취득세를 채무부담 부분과 증여 부분으로 나누어 계산하면, 다음과 같습니다.

채무부담 부분 취득세 등
순번	내용	금액(원)	비고
1	과세표준	85,000,000	유상 취득금액
2	취득세	10,200,000	조정대상지역 3주택 이상 12%
3	지방교육세	340,000	취득가액의 0.4%
4	총 부담할 세액	10,540,000	취득세+지방교육세

증여 부분 취득세 등
순번	내용	금액(원)	비고
1	과세표준	90,000,000	무상 취득금액 / 175,000,000(공시가격)-85,000,000(채무부담 부분)
2	취득세	3,150,000	증여 3.5%
3	지방교육세	270,000	취득가액의 0.3%
4	총 부담할 세액	3,420,000	취득세+지방교육세

위 계산 내용 중 주의할 부분은, 증여 부분 취득세 계산 중 무상 취득금액입니다.

증여 부분 취득세의 경우, 공시가격을 기준으로 유상 취득가액을 공제한 나머지 금액이 무상 취득금액이 되는 점, 주의하시기 바랍니다.

그리고 증여 부분 취득세 계산과 관련하여, 해당 증여재산(C 아파트)의 공시가격이 3억 원 미만이므로, 증여 중과 취득세율(12%)이 적용되지 않았습니다!

[참고로, 2023년부터 증여취득세 산정 방식이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액(매매사례가액 등)으로 변경되었습니다. 이에 관해서는, 추후에 포스팅하겠습니다.]

4. 증여자 갑(아버지)이 부담할 양도소득세

마지막으로, 증여자 갑(아버지)이 부담할 양도소득세에 대해 살펴보겠습니다.

비록, 갑은 4주택자이지만, 증여 대상 주택이 임대주택으로서, 세제 혜택(양도세 중과 배제 등)과 관련하여 세법 등 관련 법령상 요건을 모두 충족하였습니다. 따라서 양도세에 있어 중과세율은 적용되지 않습니다.

한편, 부담부증여에 있어 채무부분 8,500만 원이 양도가액이 됩니다. 이와 관련하여, 취득가액 산정과 관련하여 주의해야 할 부분이 있습니다.

C 아파트 취득가액 3,000만 원은, 위 아파트 시가 3억 3,200만 원을 기준으로 했을 때의 금액이므로, 양도가액 8,500만 원을 기준으로 했을 때 취득가액은 얼마인지 산정해 주어야 합니다.

그 산식은 3,000만 원(당초 취득가액)*8,500만 원(채무부분 양도가액)/3억 3,200만 원(증여일 당시 시가) 이 됩니다.

순번	내용	금액(원)	비고
1	양도가액	85,000,000	채무부담 부분
2	취득가액	7,680,000	위 산식에 따라 안분한 금액(백 원이하 절사)
3	필요경비	0	-
4	양도차익	77,320,000	양도가액-취득가액-필요경비
5	장기보유특별공제	39,193,241	임대기간 중 공제+임대기간 외 공제
6	양도소득금액	38,126,759	양도차익-장기보유특별공제
7	기본공제	2,500,000	연 1회 기본공제 250만 원
8	과세표준	35,626,759	양도소득금액-기본공제
9	양도소득세	4,264,014	72만 원+1,200만 원 초과금액의 15%
10	지방소득세	426,401	양도소득세의 10%
11	총 부담할 세액	4,690,415	양도소득세+지방소득세