국세청 홈택스를 이용하여, 주택임대사업자 분리과세(V유형) 종합소득세 신고하는 방법!(feat. 사업장현황신고 안한 경우)

이번 포스팅에서는, 근로소득자 중 연간 임대수입금액이 2천 만원 이하로서, 분리과세 신고 대상자(V유형)에 해당하는 분들을 위하여, 국세청 홈택스를 이용해 분리과세(V유형) 셀프로 신고하는 방법에 대해 살펴보고자 합니다!  연초에 사업장현황신고를 하지 않은 경우를 전제로 하여 살펴보겠습니다. 사업장현황신고를 한 경우, 분리과세 신고에 있어 몇 가지 주의사항이 있는데, 이에 대해서는 (기회가 된다면) 추후에 포스팅하고자 합니다.

 

참고로, 이전 포스팅에서는, 부부합산 소유 주택수가 3주택(비소형) 이상이고, 해당 각 주택의 보증금 또는 전세금 합계가 3억 원을 초과하여 간주임대료에 대해 과세되는 경우, 간주임대료 계산하는 방법에 대해 살펴보았는데, 이에 대해서는, 아래 첨부한 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

종합소득세 신고에 있어 주택임대소득 간주임대료, 국세청 홈택스를 이용해 손쉽게 계산하는 방법! (tistory.com)

종합소득세 신고에 있어 주택임대소득 간주임대료, 국세청 홈택스를 이용해 손쉽게 계산하는 방

 

홈택스-주택임대사업자-임대소득-분리과세-신고방법

 

 

1. 먼저, 로그인 후, [신고/납부] 부분 중 [종합소득세] 부분에 들어갑니다. 2. 그리고 [분리과세 소득자 신고서] 중 [정기신고 작성] 부분을 누릅니다. 붉은색 안내표시와 같이, 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대소득에 해당하는 분들이 그 대상자입니다.

 

 

홈택스-종합소득세-분리과세-소득자-신고서

 

 

3. 기본 사항 입력 부분 입니다. '조회' 부분을 누른 뒤 주소 등을 확인해주시고, 전자메일 등을 입력한 뒤 '저장 후 다음이동' 부분을 누릅니다.

 

홈택스-기본사항-입력

 

 

4. 분리과세 소득 결정세액 계산서 입력 부분입니다. 가장 어려운 부분에 들어왔습니다. 사업장현황신고를 하지 않은 경우, 총수입금액 등을 직접 입력해야 하는 번거로움이 있습니다. 다소 어렵다고 느껴질 수 있으나 차근차근 따라가면 해낼 수 있을 것입니다.

 

 

가. 해당 과세기간의 종합소득금액

 

분리과세 소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 초과인지 여부를 선택합니다. 직장인 분들의 경우, 연말정산 시 근로소득 금액(근로수입금액-근로소득공제)을 기준으로 판단하시면 됩니다! 참고로, 분리과세 소득을 제외한 소득금액이 2천만 원을 초과하면, "(17) 공제금액" 부분이 자동으로 막힙니다!

 

분리과세-소득-결정세액-계산서

 

 

나. 임대주택물건내역 조회

 

[임대주택물건내역 조회] 부분을 누릅니다. 참고로, 사업장현황신고를 하지 않은 경우라, [사업장현황신고 조회] 부분을 눌러도 아무것도 조회되지 않습니다.

 

그러면 해당 주택의 주소, 면적, 종류(아파트, 다가구주택 등)가 나옵니다. 임대주택 물건내역 부분을 캡쳐합니다. 왜냐하면, 추후에 해당 건물 내역 정보를 입력해야 되는데, 이를 참고하여 입력하면 용이하기 때문입니다.

 

 

임대주택-물건-조회-내역

 

 

다. 주택 간주임대료 계산

 

서두에 말씀드렸듯이, 부부합산 소유 주택수가 3주택(비소형) 이상이고, 해당 각 주택의 보증금 또는 전세금 합계가 3억 원을 초과하는 경우, 간주임대료에 대해 과세됩니다. 이에 해당하시는 분들은 [주택 간주임대료 계산]을 눌러줍니다.

 

 

주택-간주임대로-계산

 

 

아래와 같이, [임대주택 추가] 부분을 눌러 해당 임대주택 정보를 입력해 줍니다. 이전에 캡쳐한 임대주택 물건내역 부분을 참고하여, 주거전용면적, 기준시가 등을 입력해줍니다.

 

 

다소 어려울 수 있는 부분을 살펴보겠습니다. 안내문에는, "동일 주택의 보증금 등이 과세기간 중 변동하는 경우 "임대주택 추가" 버튼을 클릭하고, 확인버튼을 클릭하여 보증금 등이 변동한 구간별로 추가 입력하셔야 합니다."라고 기재되어 있습니다.

 

위 안내문 내용을 예를 들어 설명해 보자면, A주택의 보증금이 2020. 1. 1.부터 2020. 5. 19.까지는 8,000만 원이었는데, 2020. 5. 20.부터 재계약 등으로 인해 2억 1,000만 원으로 변경된 경우, 아래 "임대주택3"과 "임대주택4"와 같이 보증금과 임대기간을 구분하여 입력해줍니다!

 

주택-간주임대료-계산해보기

 

여기까지 따라오셨으면, [계산하기]를 눌러 각 주택별 간주임대료가 얼마인지 확인하고, 해당 부분을 캡쳐합니다. 참고로, 해당 캡쳐 내용은 필요경비 입력할 때 사용됩니다.

 

 

 

라. 총수입금액 및 필요경비 입력

 

사업장현황신고를 하지 않은 경우, 총수입금액 및 필요경비 등을 직접 계산하여 입력해야 합니다. 총수입금액은 월세+간주임대료 입니다.

 

'다.'항에서 살펴본 것처럼, 산출된 간주임대료에 대해 월세를 더하여 총수입금액을 입력합니다. 이를테면, 산출된 간주임대료가 500만 원이고, 월세 30만 원인 임대주택이 있는 경우, 총수입금액은 860만 원[= 500만 원(간주임대료)+30만 원(월세)*12개월] 입니다.

 

총수입금액-필요경비-입력

 

필요경비 입력 부분이 어렵지요. 해당 주택이 임대주택으로 등록된 경우, 필요경비는 수입금액의 60%가 적용되고, 임대주택으로 등록되지 않은 경우, 필요경비는 수입금액의 50%가 적용됩니다.

 

이때, 임대주택으로 등록된 경우라 함은,

 

1) 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 할 것(지자체 등록)

2) 소득세법에 따른 사업자등록을 할 것(세무서 등록)

3) 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대료 인상률(연 5%)를 준수할 것

 

등의 요건이 충족된 것을 의미합니다.

 

 

이를테면,

A 주택(임대주택 등록 요건 충족)의 수입금액은 100만 원(간주임대료+월세)이고,

B 주택(임대주택 미등록 또는 등록 요건 미충족)의 수입금액은 110만 원(간주임대료)인 경우,

 

총수입금액은 210만 원이 되며, 필요경비는 115만 원[=100만 원(A주택 수입금액)*0.6+110만 원(B주택 수입금액)*0.5]이 됩니다.

 

이렇게 각 임대주택 별로 등록주택 또는 미등록주택 등으로 구분하여 캡쳐한 간주임대료 계산 내용 등을 토대로 필요경비를 구해줍니다!

 

[참고로, 어떤 임대주택이 해당 과세 기간 중 어떤 기간에는 임대주택 등록 요건이 충족되었으나 다른 기간에는 위 요건을 충족시키지 못한 경우, 기간별로 필요경비를 구분하여 산출해주어야 하는 점, 주의하시기 바랍니다!]

 

 

 

마. 세액감면 계산

 

'라.'항에서 살펴본 것처럼,

 

1) 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록을 할 것(지자체 등록)

2) 소득세법에 따른 사업자등록을 할 것(세무서 등록)

3) 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대료 인상률(연 5%)를 준수할 것

 

등의 요건을 충족한 경우, 세액감면을 받을 수 있습니다.

 

아래 사진에서, [세액감면계산] 부분을 눌러줍니다.

 

세액감면계산

 

 

[사업장 명세 추가] 부분을 누른 후, 사업자등록번호를 입력해줍니다. 이때 사업자등록번호는, 세무서에 등록한 숫자만으로 이루어진 번호를 의미합니다. 지자체에 등록한 등록번호가 아닙니다!

 

사업장-명세-추가

 

사업장현황신고를 하지 못했던 분들은 [주소검색]을 누른 뒤 해당 주택의 주소를 입력합니다. 그리고 동, 호수 등을 입력해줍니다.

 

 

다소 어렵다고 보이는 부분은 "감면대상 임대사업소득"과 "감면대상 산출세액"일 것으로 보이는데요, 이와 관련하여, 예를 들어 설명드리겠습니다.

 

A 주택은 당해 과세기간 동안 수입금액이 100만 원입니다. 그리고 임대주택 등록요건(세무서 및 지자체 등록 등)을 모두 충족하였습니다. 그렇다면 A 주택의 경우, 필요경비는 60만 원이 되며(수입금액 100만 원의 60%) 나머지 40만 원은 감면대상 임대사업소득이 됩니다. 그리고 감면대상 산출세액은 감면대상 임대사업소득 40만 원에 분리과세 세율 14%인 56,000원이 됩니다.

 

 

감면대상 산출세액까지 모두 입력하였으면, [임대주택 등록하기]를 누릅니다.

임대주택-등록하기

 

임대주택이 다수일 경우, 위와 같은 작업을 반복하시면 됩니다. 다른 임대주택까지 입력을 다하셨으면, [입력완료]를 누릅니다.

 

임대주택-입력완료

 

 

바. 등록하기

 

자, 보시는 것처럼, 세액감면 부분에 세액감면금액이 나타나 있습니다. 결정세액까지 확인해주시고, [등록하기]를 누릅니다. 그러면, 다음과 같이 해당 내용이 추가가 됩니다. [저장 후 다음이동]을 눌러줍니다.

 

분리과세-소득-결정세액-계산

 

 

5. 신고서 작성완료 및 신고서제출 부분입니다.

 

먼저, 납부할 세액을 확인합니다. 감면세액의 20%는 농어촌특별세가 부과되므로, 농특세 부분도 확인합니다. 동의 부분을 체크한 뒤, [신고서 작성완료]를 누릅니다.

 

 

종합소득세액-계산

 

 

종합소득세 및 농어촌특별세 부분을 다시 확인합니다. 그리고 지방소득세 신고를 위해 개인정보 등을 위택스에 제공하는 것에 대해 동의한 뒤, [신고서 제출하기]를 누르면 끝입니다!

 

종합소득세-농어촌특별세

 

 

6. 지방소득세 신고하기 부분입니다.

 

이제 지방소득세 신고가 남았습니다! '1.'항에서처럼 종합소득세 부분으로 들어온 뒤, [Step 2. 신고내역] 부분을 누릅니다. 그리고 [조회하기]를 누릅니다. 그러면 조금 전에 종합소득세 신고 내역이 나오는데, "지방소득세 신고이동"부분을 눌러줍니다.

 

 

종합소득세-신고내역-조회하기

 

납세자 주민번호 뒷자리를 입력하여 확인을 누르면, 위택스로 이동하게 됩니다. 필수입력 사항을 입력해주시고, 환급계좌 등 입력한 뒤, [신고]를 누릅니다.

 

환급계좌-등-입력-신고하기

 

그러면 지방소득세 신고도 완료! 종합소득세 및 지방소득세 납부서 등을 확인하여 해당 세금을 납부하시면 됩니다.

 

지방소득세-신고-완료

 

 

이상과 같이, 근로소득자 중 연간 임대수입금액이 2천 만원 이하로서, 분리과세 신고 대상자(V유형)에 해당하는 분들을 위하여, 국세청 홈택스를 이용해 분리과세(V유형) 셀프로 신고하는 방법에 대해 자세히 살펴보았습니다. 사업장현황신고를 하지 않은 경우, 총수입금액과 필요경비 등을 직접 계산해야 하는 어려움이 있습니다. 그래도, 해당 포스팅 내용을 참고하시면, 어렵더라도 잘 해결하실 수 있을 것이라 생각합니다.

 

기타, 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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[부동산] 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하는 방법!(렌트홈에서 임대사업자 등록증 발

 

그리고, 주택임대소득 과세대상 판단 기준에 대해 정확히 알고싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

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주택임대소득 과세대상 판단 기준에 대해 이해하기 쉽게 정리!(feat. 국세청 100문 100답)