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2020년 한 해도 어느덧
끝을 향해 달려가고 있습니다.
다주택자들의 경우,
2021. 6. 1. 이전에 주택을 양도하는 등
나름대로 전략을 가지고 계신 분들이 많을 거라 예상합니다.
특히, 조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율 규정이
2021. 6. 1. 이후부터 더 과중하게 개정되어 고민이 깊을 거라 예상됩니다.
종전에는,
조정대상지역 내 다주택자에 대한 중과세율이
2주택자의 경우, 기본세율+10%p,
3주택자의 경우, 기본세율+20%p 이었지만,
2021. 6. 1.부터
2주택자의 경우, 기본세율+20%p,
3주택자의 경우, 기본세율+30%p로
각 10%p씩 더 인상되었습니다.
(정말 어마어마한 세금폭탄입니다)
이번 포스팅에서는, 조정대상지역 내 주택을 양도할 때,
중과대상 주택 수를 판단하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.
1. 조정대상지역과 관계없이, 중과대상에 해당하는 주택 수를 판단해라!
자신이 주택을 8채 가지고 있다고 해서,
위 8채 모두가 중과대상 주택 수에 포함되는 것은 아닙니다.
소득세법 시행령에서는 중과대상 주택에 관하여 규정하고 있는데,
이에 대해 정리해보면, 아래와 같습니다.
① 수도권(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종시에 소재하는 모든 주택
② 군 · 읍 · 면 · 기타 ·시지역에 소재하는 기준시가 3억 원 초과하는 주택
위 기준은 해당 주택이 조정대상지역 내에 있는 것과 무관합니다!
그러면,
중과대상 주택수에 해당하는지 여부에 관하여
사례를 통해 살펴보겠습니다!
'갑'은 과천 A주택(기준시가 4억), 평택시 포승면 B주택(기준시가 2억),
천안시 C 주택(기준시가 2억), 광주광역시 D주택(기준시가 2억), 서울 E주택을 보유하고 있습니다.
이때, 중과대상 주택에 해당하는 것은 어느 것일까요?
A, E주택의 경우, 수도권에 있기에 중과대상 주택 수에 해당합니다.
B주택의 경우 '면'에 소재하고 있기에, 기준시가가 3억 원 초과해야 중과대상 주택 수에 포함되나,
B 주택은, 기준시가가 2억 원이기에 중과대상 주택에 해당하지 않습니다.
C주택은 B주택과 동일한 이유로, 중과대상 주택 수에 포함되지 않습니다.
D주택의 경우, 광역시에 소재하고 있기에, 기준시가에 관계없이 중과대상 주택 수에 포함됩니다.
결국, 갑은 주택 5채를 보유하고 있으나,
중과대상 주택이 되는 것은 A, D, E 3채입니다!
2. '1'항 기준에 따른 중과대상 주택에 관하여,
중과 대상에서 제외되는지 판단해라!
상기 제목과 같이,
다음 단계에서는 중과 제외 주택을 판단합니다!
중과대상 주택이 3주택 이상인 경우,
중과 대상에서 제외되는 주택은 아래와 같습니다.
㉠ 조정대상지역 외 주택
㉡ 장기임대주택
(2018. 9. 13. 이후 취득하는 주택분에 대한 임대주택은 중과세 대상임)
㉢ 상속받은 주택(5년 이내 양도)
㉣ 조세특례제한법상 감면대상 미분양·신축주택 등
중과대상 주택이 2주택인 보유자의 경우,
중과 대상에서 제외되는 주택은 아래와 같습니다.
ⓐ 위 3주택 이상 보유자 중과 제외 주택의 경우
ⓑ 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택
(단, 도시 및 주거환경 정비법상 정비구역 내 주택은 제외)
ⓒ 혼인 합가일부터 5년 이내, 동거봉양 합가일부터 10년 이내 양도하는 주택
(비과세요건 미충족)
ⓓ 일시적 2주택인 경우 종전주택(비과세요건 미충족)
ⓔ 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등으로 취득한 수도권 밖 주택이고,
취득 시 기준시가 3억 원 이하 주택으로서
취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도한 주택
그러면, '1.'항의 갑의 경우는 어떨까요?
갑의 경우,
과천 A주택, 광주광역시 D주택, 서울 E 주택이 중과대상 주택에 해당하여
3주택 이상자가 됩니다.
만약 D주택을 양도할 경우, D주택은 조정대상지역 외에 소재하기에,
양도세가 중과되지 않습니다!
[2020. 12. 18. 00:00부터 광주광역시는 조정대상지역으로 지정되었습니다.
이에 따라 광주광역시에 소재하는 D 주택을 양도할 경우, 조정대상지역 내에 소재하고 있기에,
3주택자 양도세 중과 됩니다.]
갑이 A주택을 양도할 경우, 조정대상지역 내에 소재하고 있기에,
양도세 중과가 되지만,
A주택이 장기임대주택 요건을 모두 충족하고,
8년 이상 임대 후 양도하는 경우에는,
양도세가 중과되지 않습니다.
마지막으로, 사례 하나를 더 살펴보고
포스팅을 마무리하겠습니다!
3. '을'이 세종시 소재 A, B 주택 /
분당 소재 C, D, E 주택
(주택임대사업자 등록+기준시가 6억 원 이하+8년 임대+2018. 9. 13. 이전 취득분)
을 보유하고 있는 경우
먼저, '1.'항의 중과대상 주택 수 판단기준에 따라,
상기 제목의 사례의 경우, 중과대상 주택 수는 5채가 됩니다.
주의할 점은, C, D, E 주택이 임대주택에 해당한다고 해서,
위 임대주택들을 제외하고,
중과대상 2주택으로 판단하여 기본세율+20%p(개정 세법 기준)로 생각하시면 안 됩니다!
위 임대주택들도 중과대상 주택수에 포함되므로,
중과대상 3주택 이상으로서, 기본세율+30%p(개정 세법 기준)로 판단해야 합니다!
다음으로, 중과 제외 주택 판단인데,
C, D, E 주택은 해당 법령의 요건을 충족하는 임대주택에 해당하므로,
A 또는 B 주택을 양도할 때만 기본세율+30%p(개정 세법 기준)로 중과됩니다.
4. 맺으며
이상과 같이, 중과대상 주택 수 판단 기준에 관하여 살펴보았습니다.
다소 어려운 부분이기에,
다주택자 분들이 주택을 양도하려고 할 때,
혼자서 판단하시지 마시고
전문가와 상담하신 후에 진행하시길 바랍니다!
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