주택담보대출 연말정산 소득공제 된다는 사실, 알고 계셨나요? 정식 명칭은, '장기주택저당차입금 이자상환액' 소득공제 인데요, 명칭이 어려워서 '주택담보대출 소득공제'로 사용하겠습니다.
주택담보대출 소득공제는, 최대 1,800만 원까지 공제되기 때문에 놓쳐서는 안됩니다. 요건이 복잡해서 그냥 넘어가는 분들도 많은데요, 주택담보대출을 받았다면, 꼼꼼하게 검토하시어 꼭 연말정산 소득공제를 받으시길 바랍니다. 해당 내용에 대해 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.
<목 차>
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주택담보대출 소득공제는, 원금 상환액이 아니라 이자상환액을 연말정산 때 소득 공제 됩니다. 원금이 소득 공제 대상이 되지 않는 점이 아쉽네요.
주택담보대출 소득공제와 구분하셔야 할 것이 있습니다. '주택임차차입금 원리금 상환액 공제'인데요, 이것은 전세보증금 대출을 받은 경우 원금과 이자 상환액 모두 공제가 됩니다. 이에 대해서는 추후에 포스팅하겠습니다.
또한, 주택담보대출은 근로소득에서 공제되므로, 근로소득자 외 사업소득 등에는 공제되지 않습니다. 주의하시기 바랍니다.
| 소득세법[법률 제19196호, 2022. 12. 31.일부 개정 된 것] 제52조(특별소득공제) (중략) ⑤ 근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주 (중략) 가 취득 당시 제99조 제1항에 따른 주택의 기준시가가 5억 원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등 또는 주택도시기금법에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 대통령령으로 정하는 장기주택저당차입금 (중략) 이자를 지급하였을 때에는 해당 과세기간에 지급한 이자 상환액을 다음 각 호의 기준에 따라 그 과세기간의 근로소득금액에서 공제한다. (후략) |
※ 핸드폰 번호로 현금영수증을 발급받는 경우, 연말정산 소득공제를 받기 위해서는 반드시 국세청에 해당 번호가 등록되어 있어야 합니다. 핸드폰 번호를 국세청에 등록하는 방법에 대해 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
2015. 1. 1. 이후 최초 차입하는 경우, 주택담보대출의 상환기간과 상환방식에 따라, 300만 원 ~ 1,800만 원 소득 공제가 가능합니다. 이때, 주택담보대출 소득공제를 받기 위해서는, 상환기간이 최소 10년 이상이어야 하는 점, 주의하시기 바랍니다.
위 표에서처럼, 변동금리 보다는 고정금리 방식이, 거치식 상환 보다는 비거치식 상환방식일 때 더 많이 공제를 해주는 것을 알 수 있습니다.
만약, 상환기간이 15년 이상이고, 고정금리 방식 & 비거치식 분할상환방식을 설정한 경우에는, 최대 1,800만 원까지 소득공제가 가능합니다.
이처럼, 주택담보대출 소득공제 요건을 미리 알고 있는 경우라면, 상환기간을 10년 이상, 고정금리 방식, 비거치식 상환방식으로 대출을 받아 장기 플랜을 세울 수 있었을 것입니다. 위 내용을 꼭 숙지하시기 바랍니다.
한편, 한도금액은, 주택담보대출 이자상환액, 주택임차차입금 원리금상환액, 주택마련저축(주택청약)을 합하여 종합한도가 적용되는 점, 주의하시기 바랍니다.
주택담보대출 소득공제는, 굉장히 큰 세제 혜택으로 볼 수 있습니다. 그렇기에, 요건도 비교적 까다로운데요, 위 소득공제를 받기 위해서는, 어떤 요건을 충족해야 하는지 '3.'항에서 자세히 살펴보겠습니다.
※ 참고로, 거치식 상환이란, 원금을 상환하지 않고 이자만 상환하는 기간을 거치기간이라고 하며, 설정한 거치기간이 끝나면, 그 후에 원금과 이자를 납부하는 것을 의미합니다.
비거치식 상환이란, 원금과 이자를 함께 상환하는 것을 의미하며, 원금균등상환과 원리금균등상환 방식으로 나누어집니다. 원금균등상환과 원리금균등상환의 차이점에 대해 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
아쉽게도, 주택담보대출 소득공제는 모든 근로소득자에게 적용되는 것은 아닙니다. ① 근로소득이 있는 거주자(일용근로자 제외)로서, ② 주택을 소유하지 아니하거나(무주택자), 1주택을 보유한 세대의 세대주(만약, 세대주가 위 소득공제 받지 않는 경우 세대원)가 위 소득공제를 받을 수 있습니다.
이때, 1주택 보유 여부는, 세대 구성원이 보유한 주택을 포함하여, 과세기간 종료일(12월 31일) 현재 1주택이면 소득공제 대상에 해당합니다. 즉, 과세기간 중 2주택 이상을 보유하더라도, 과세기간 종료일에 1주택이면 되는 것이지요.
그러면, 세대주가 해당 주택에 거주해야 할까요? 그렇지 않습니다. 세대주에 대해서는 실제 거주 여부와 관계없이 주택담보대출 소득공제를 받을 수 있습니다.
다만, 세대주가 위 소득공제를 받지 않아 세대원이 위 소득 공제를 받고자 하는 경우에는, ㉠ 그 세대원이 해당 주택의 소유자이고, ㉡ 세대원 명의로 담보대출을 받았으며, ㉢ 해당 주택에 세대원이 실제로 거주하여야 합니다(후술하는 '다.'항 요건 참조).
주택담보대출 이자상환액 소득공제를 받기 위해서는, 취득 당시 주택의 기준시가가 5억 원 이하이어야 합니다. 취득 이후, 기준 시가가 상승하였더라도 위 소득공제를 받을 수 있습니다.
다만, 아래 표와 같이, 주택담보대출 시기에 따라 주택 기준시가 요건은 달라지니, 주의하시기 바랍니다. 즉, 2019. 1. 1. 부터 그 이후에 주택담보대출을 받았다면, 취득 당시 주택의 기준시가가 5억 원 이하 요건이 적용됩니다.
| 취득당시 주택 기준시가 등 요건 | |
| ~ 2013. 12. 31.까지 차입분 | 3억 원 이하, 국민주택규모 |
| 2014. 1. 1. ~ 2018. 12. 31. 차입분 | 4억 원 이하, 규모제한 없음 |
| 2019. 1. 1. 부터 ~ 차입분 | 5억 원 이하, 규모제한 없음 |
또한, 위 표에서처럼, 2014. 1. 1.부터 그 이후 차입분은 주택 면적에 상관 없이 소득공제를 적용받을 수 있습니다.
그런데 주의할 점이 있습니다. 오피스텔을 구입하여 주거용으로 사용하는 경우에는, 주택담보대출 소득공제를 받을 수 없습니다. 왜냐하면, 오피스텔은 건축법상 업무시설에 해당하며, 나아가 주택법상 주택이 아니라 준주택으로 분류되기 때문입니다.
※ 비록, 주거용 오피스텔의 경우 주택담보대출 소득공제 대상에 해당되지 않는다고 하더라도, 주거용 오피스텔을 임차하여 월세는 납부하고 있다면, 월세 세액공제는 가능합니다. 연말정산 월세 세액공제 받기 위한 요건과 준비서류에 대해, 아래 포스팅에서 매우 자세히 설명하였으니, 꼭 확인하시기 바랍니다.
주택담보대출 소득공제를 받기 위해서는, 아래 요건을 모두 갖추어야 하고, 그 요건을 충족하지 못한 경우 그 사유가 발생한 해당 과세기간부터 위 소득공제를 받을 수 없습니다.
ⓐ 주택 소유권이전등기 또는 보존등기일부터 3월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것
ⓑ 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것
한편, 주택을 취득할 때, 종전 소유자가 받은 주택담보대출을, 양수인이 인수하는 경우도 있습니다. 이때에는, 'ⓐ 주택 소유권이전등기일부터 3개월 이내 차입' 요건은 적용되지 않습니다!
'ⓑ 장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것' 요건과 관련하여, 실무에서 빈번하게 문제가 됩니다. 특히, 배우자와 관련되어 문제가 되는데, 이에 대해서는 '4.'항에서 바로 살펴보겠습니다.
실무에서 빈번하게 문제되는 부분입니다. 주택을 본인이 단독 명의로 취득하였으나 대출은 배우자 명의로 받은 경우에는 소득공제가 될까요? 그 반대의 경우는 어떻게 될까요?
또한, 부부 공동 명의로 주택을 취득하였으나, 대출은 본인 명의로 받은 경우에는 소득공제가 될까요? 이를 정리하면, 아래 표와 같습니다.
| 주택 소유자 | 차입자 | 공제여부 |
| 본인 | 본인 | O |
| 본인 | 배우자 | X |
| 배우자 | 본인 | X |
| 본인 | 본인 + 배우자 | 본인 부담분만*** |
| 본인 + 배우자 (공동소유) |
본인 | O |
| 본인 + 제3자 (공동소유) |
본인 + 제3자 | 본인 부담분만*** |
[*** 근로자 채무부담분에 해당하는 이자상환액만 공제, 별도 약정이 없는 경우는 채무분담비율이 균등한 것으로 봄.]
핵심은, '주택담보대출의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것'이라는 요건을 충족해야 소득공제를 받을 수 있습니다!
이상과 같이, 주택담보대출 이자상환액 소득공제 요건에 대해, 매우 자세히 살펴보았습니다. 위 소득공제를 받기 위해서는 비교적 복잡한 요건을 충족시켜야 되는데, 본 포스팅 내용을 통해 찬찬히 검토해 보시기 바랍니다.
※ 자동차를 신용카드로 구매하였다면, 연말정산 때 신용카드 소득공제를 받을 수 있을까요? 이에 대한 내용이 궁금하시다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
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자동차 신용카드 구매 시, 연말정산 때 소득공제 받을 수 있을까?(안되면 그 이유는?)
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