부동산 경매 취득세 과세표준, 낙찰대금 이외에 이거 누락하면 가산세 부담합니다

부동산 경매 취득세 과세표준, 낙찰대금 이외에 이거 누락하면, 과소신고 가산세 및 납부불성실가산세를 부담하게 됩니다. 부동산 투자 목적으로 경매를 하시는 분들이 많을 텐데, 예상치 못한 취득세 가산세 폭탄으로 인해 투자 예산을 초과하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

부동산 경매 취득세 과세표준에 있어 잊지 말아야 하는 부분뿐만 아니라, 부동산 경매에 있어 숙지하고 있어야 하는 기본 법리 등까지 서술하였으니, 본 포스팅을 끝까지 정독해 주시기 바랍니다.

 

<목  차> 1.  부동산 경매 취득세 과세표준, "사실상 취득가격" 2. 부동산 경매 취득세 과세표준, 잊지말아야 할 유치권 해소금액 3. 대항요건 갖춘 최선순위 임차보증금, 사실상 취득가격에 포함되나? 4. 실무에서 논란이 많았던 공용부분 체납관리비, 대법원 판례가 나오다 5. 총 정리

 

부동산-경매-취득세-과세표준

 

 

1.  부동산 경매 취득세 과세표준, "사실상 취득가격"

 

 

부동산 경매는 낙찰대금 등을 지급하고 부동산을 취득하는 "유상승계취득"에 해당합니다. 즉, 경매 역시 매매와 같이, 취득에 대한 대가를 지급하는 거래인 것이지요. 

 

이러한 유상승계취득에 대해서, 우리 법은 취득세 과세표준을 "사실상 취득가격"으로 정하고 있습니다.

 

지방세법[법률 제18655호, 시행 2023. 1. 1.] 제10조의3(유상상계취득의 경우 과세표준) ① 부동산 등을 유상거래(매매 또는 교환 등 취득에 대한 대가를 지급하는 거래를 말한다. 이하 이 장에서 같다)로 승계취득하는 경우 취득당시가액은 취득시기 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방이나 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 일체의 비용으로서 대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격(이하 "사실상취득가격"이라 한다)으로 한다. (후략)

 

유상 거래 취득세 과세표준인 사실상 취득가격, 법문에서는 어렵게 규정되어 있지만, 예를 들어 살펴보면 상당히 쉽게 이해할 수 있습니다.

 

일반 부동산 매매에서 취득세 과세표준은 무엇일까요? 직관적으로, (특별한 사정이 없는 한) 매수금액인 것을 알 수 있습니다.

 

그렇습니다. 부동산을 취득하는 경우, (특별한 사정이 없는 한)  매수금액이 취득세 과세표준(사실상 취득가격)이 됩니다. 그런데 부동산을 경매로 취득하는 경우에는 더 신경 써야 할 것이 있는데, 관련 규정은 아래와 같습니다.

 

 

지방세법 시행령 제18조(사실상취득가격의 범위 등) ① 법 제10조의3 제1항에서 "대통령령으로 정하는 사실상의 취득가격"(이하 "사실상취득가격"이라 한다)이란 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급했거나 지급해야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액을 말한다. (중략) 5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액 (중략) 10. 제1호부터 제9호까지의 비용에 준하는 비용 (후략)

 

사실상취득가격에는 간접비용까지 포함됩니다. 부동산 경매 취득세 과세표준에서는, 간접비용 중 "취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액"이 문제 됩니다. 

 

부동산 경매 실무에서는, 낙찰금액만을 취득세 과세표준으로 하여 취득세를 신고 · 납부하고, 이외에 추가로 부담하는 금액(간접비용)에 대해서는 누락하고 있는 것이 비일비재 합니다. 자, 그러면 추가로 부담하는 금액은 무엇인지 하나하나 살펴보겠습니다.

 

※ 주택 분양권 취득시점이 언제인지에 대해 취득세가 달라지는거, 아시나요? 주택분양권 취득시점에 따른 중과세율 적용 여부 등에 대해 깔끔하게 정리하고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/157 

주택분양권 취득세 정리(feat. 주택분양권 취득시점에 따른 중과세율 적용 여부 등)

 

 

2. 부동산 경매 취득세 과세표준, 잊지말아야 할 유치권 해소금액

 

 

부동산 경매 취득세 과세표준에 있어, 유치권 해소금액이 포함된다는 점을 잊지 말아야 합니다.

 

신축 상가간물 등에 대해, 유치권이 성립되어 있는 경우가 많은데요, 유치권이 성립되면, 유치권자는 채권의 변제가 있을 때까지 해당 부동산을 계속 유치할 수 있습니다. 경매 등을 통해 해당 부동산의 소유자가 변경되어도 마찬가지입니다.

 

그렇기에, 유치권이 성립된 부동산을 낙찰받은 매수인은, 해당 부동산을 인도받기 위해 (어쩔 수 없이) 유치권자와 유치권 금액을 협의하여 금원(유치권 해소금)을 지급할 수밖에 없습니다. 이러한 유치권 해소금액은 당해 부동산을 취득하기 위하여 제3자에게 지급하여야 할 일체의 비용(사실상 취득가격)에 해당하게 되는 것이죠.

 

부동산현황조사서나 매각물건명세서에 유치권 신고가 되어 있거나, '유치권 성립여지 있음'으로 표시되어 있는 경우, 부동산 경매 취득세 과세표준에 있어, 유치권 해소금액도 포함되어야 한다는 점, 주의하시기 바랍니다(경매에 있어 유치권 쟁점은 매우 중요한데, 이에 대해서 별도로 자세히 다루어보도록 하겠습니다).

 

[나아가, 유치권이 존재하는 경우, 더욱 면밀하고 신중한 권리분석을 해야 하며, 유치권에 대한 권리분석을 잘못할 경우에는 시세보다 많은 금액을 부담하는 불상사가 발생할 수 있으니, 변호사 등 부동산 경매 전문가와 상담을 통해 진행하시길 강권합니다.]

 

 

 

3. 대항요건 갖춘 최선순위 임차보증금, 사실상 취득가격에 포함되나?

 

아파트 등 주택 경매 또는 상가 경매에서 자주 문제되는 부분입니다. 대항요건을 갖춘 최선순위 임차인 쟁점이지요.

 

경매가 아닌 일반 매매의 경우에는, 임차인이 주택임대차보호법 또는 상가임대차보호법상 대항요건을 갖추게 되면, 그 후 매매를 통해 소유자가 변경될 때, 매수인이 임대인의 지위를 이전받습니다. 그러나 경매에 있어서는 법리가 달라지게 됩니다.

 

 

임차 주택 또는 임차 상가를 경매로 취득하는 경우에는, 대항력 있는 임차권이 최선순위 일 경우에만 낙찰자가 임대인의 지위를 승계하는 경우가 발생합니다. 예를 들어, 경매 대상 주택에 근저당권이 설정되어 있는 경우, 그 근저당권 보다 대항력 있는 임차권이 먼저 성립되어 있어야 하는 것이지요(이와 관련하여서는, 추후에 좀 더 자세히 다루어보도록 하겠습니다).

 

자, 여기서는, 대항요건을 갖춘 최선순위 임차인이 있는 경우, 낙찰자는 임대인의 지위를 승계하게 된다고만 우선 이해하시면 됩니다.

 

그렇다면, 위 최선순위 임차인은 낙찰자에게 임차 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리 등을 가지게 됩니다. 다시 말하면, 낙찰자는 최선순위 임차보증금 반환 채무액을 인수한 것이 됩니다. 

 

낙찰자의 임차보증금 반환 채무액은 '취득대금 외의 채무인수액(지방세법 시행령 제18조 제1항 제5호)'에 해당하므로, 최선순위 임차보증금은 경매 취득세 과세표준에 포함됩니다. 

 

※ 주택 임대차 보증금 중 일정액은, 경매에 있어 근저당권 등 다른 담보물권보다 최우선적으로 변제받을 수 있습니다. 이것을 소위 '소액 임차인 최우선 변제'라고 하는데, 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다. 

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/234

주택 임대차 보호법 최우선 변제, 이거 모르면 소액 임차인 최우선 변제 못 받습니다

 

 

4. 실무에서 논란이 많았던 공용부분 체납관리비, 대법원 판례가 나오다

 

 

실무에서 논란이 많았던 공용부분 체납관리비, 경매 취득세 과세표준에 포함되는지에 대해 드디어 대법원 판례가 나왔습니다. 결론은, 포함되지 않습니다! 

 

대법원(2022두42402)에 의하면, '사실상 취득가격'에 간접비용이 포함되는데, 간접비용으로 정한 '취득자 조건 부담액과 채무인수액'은 당사자 약정에 따른 것만을 의미한다고 해석하였습니다. 그런데 공용부분 체납관리비는 당사자 약정이 아니라 법률의 규정에 따라 승계되는 것이므로, 위 간접비용에 해당하지 않는 것이지요.

 

뿐만 아니라, '사실상 취득가격'에 '당사자 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액'을 포함하도록 한 취지는, 취득하는 물건과 '대가관계'에 있어, 실질적으로 해당 물건의 가격으로 지급되는 것으로 볼 수 있기 때문인데, 공용부분 체납 관리비는 경매에서 취득하는 건물과 '대가관계'에 있다고 보기 어렵다고 판단했습니다.

 

즉, 공용부분 체납관리비는 경매 물건을 취득하기 위해 인수한 채무라기보다는, 경매 물건을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과하다는 것이지요.

 

 

종전 실무에서는, 공용부분 체납관리비를 '사실상 취득가격'이 포함된다고 보고 취득세를 산정하였습니다. 그런데 경매 당시 물건명세서에 체납관리비가 기재되지 않아, 낙찰자 입장에서는 예상하지 못한 취득세 부담을 가질 수 있었습니다.

 

뿐만 아니라, 낙찰자가 이전 소유자에게 구상권을 행사하여 체납관리비를 받을 가능성도 낮아(돈이 없으니 경매까지 됨) 낙찰자에게 과도한 부담을 주었지요.

 

이처럼 여러모로 낙찰자에게 과중한 부담을 주는 (부당한) 과세실무를 바로잡았다는 점에서, 대법원 판례가 타당하다고 생각합니다.

 

 

5. 총 정리

 

이상과 같이, 부동산 경매 취득세 과세표준인 사실상 취득가격에 대해 쟁점별로 살펴보았습니다. 이를 표로 정리하면, 아래와 같으니, 경매 취득세 신고 납부 시, 이를 참고하여 주시기 바랍니다.

 

구  분	취득세 과세표준 포함 여부
유치권 해소비용	O
대항요건 구비한 최선순위 임차 보증금	O
공용부분 체납관리비	X

 

※ 다주택자가 주거용 오피스텔을 취득할 경우, 취득세 중과세율이 적용될까요? 그리고 오피스텔 보유 중 다른 주택을 취득할 때 주택 수는 어떻게 판정할까요? 이에 대해 명쾌하게 알고 싶다면, 아래 포스팅을 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/213

다주택자 주거용 오피스텔 취득 시 취득세 중과세율 적용? 오피스텔 보유 중 주택 취득시 주택