부동산등기법 등기신청에 관한 기출문제 풀이(공인중개사 2차 시험)

    공인중개사 시험에 관한 포스팅을 꾸준히 하고 있는데요, 어떤 포스팅을 하면 시험을 준비하는 수험생들에게 도움이 될까 고민하다가, 기출문제에 대해 이해하기 쉽게 해설하면 좋을 거 같다는 생각이 들었습니다. 지금 계획으로는, 공인중개사 2차 시험 과목인 부동산 공법, 부동산 공시법, 부동산 세법 중심으로 주요 기출문제를 풀어가고자 합니다. 한 번에 많은 문제를 해설하게 되면, 다소 지루해질 수 있으니, 한 포스팅에 한 문제에 대해 해설하겠습니다! 이번 포스팅에서는, 부동산등기법 중 등기신청 관한 기출문제에 대해 풀이/해설하겠습니다!

 

 

 

 

  이번 포스팅에서 다룰 문제는, 2012년 제23회 공인중개사 2차 시험 <제2과목 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법> A형 55번 문제입니다.

 

55. 등기신청에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 공동신청이 요구되는 등기라 하더라도 다른 일방의 의사표시를 명하는 이행판결이 있는 경우에는 단독으로 등기를 신청할 수 있다. ② 甲 소유의 부동산에 관하여 甲과 乙이 매매계약을 체결한 후 아직 등기신청을 하지 않고 있는 동안, 매도인 甲이 사망한 경우에는 상속등기를 생략하고 甲의 상속인이 등기의무자가 되어 그 등기를 신청할 수 있다. ③ 유증으로 인한 소유권이전등기는 수증자를 등기권리자, 유언집행자 또는 상속인을 등기의무자로 하여 공동으로 신청하여야 한다. ④ 같은 채권의 담보를 위하여 소유자가 다른 여러 개의 부동산에 대한 저당권설정등기를 신청하는 경우, 1건의 신청정보로 일괄하여 신청할 수 없다. ⑤ 甲, 乙, 丙 순으로 소유권이전등기가 된 상태에서 甲이 乙과 丙을 상대로 원인무효에 따른 말소판결을 얻은 경우, 甲이 확정판결에 의해 丙 명의의 등기의 말소를 신청할 때에는 乙을 대위하여 신청하여야 한다.

 

 

  문제를 한 번 풀어보시고, 해설을 봐주시기 바랍니다! 위 문제는 꽤 난이도가 높은 문제라고 생각합니다. 문제에서처럼, "등기신청"에 대한 기본 법리를 숙지하고 있어야 접근할 수 있지요. ① ~ ⑤번까지의 지문 모두 중요하니, 하나하나 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

1. 다른 일방의 의사표시를 명하는 이행판결의 의미는?

 

 

 

  ①번 지문에 대한 해설입니다. 공인중개사 시험 공부를 제대로 하였다면, 숙지하고 있어야 하는 내용이지요. 우리나라는, 등기와 관련하여 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 방식을 채택하고 있습니다. 이건 다들 알고 계실 거라 믿습니다! ①번 지문은 등기 공동신청주의와 관련된 내용인데, 여기서 제가 설명드리고 싶은 내용은 "다른 일방의 의사표시를 명하는 이행판결"의 의미입니다.

 

  예를 들어, A 주택에 대해 매매계약을 체결하고, 매수인이 매도인에게 매매대금을 모두 지급하였는데, 매도인이 소유권이전등기를 해주지 않고 있으면, 매수인은 어떻게 할까요? 바로, 소유권이전등기청구 소송을 제기하겠지요. 이때, 매수인이 승소판결을 받게 되면, 아래와 같은 내용으로 판결문 주문에 나오게 됩니다.

 

'피고(매도인 ; 등기의무자)는 원고(매수인 ; 등기권리자)에게 별지 목록 기재 부동산에 관하여 2022. 9. 22. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라'

 

  즉, 매도인인 피고가 매수인인 원고에게 등기를 이전하지 않고 있으니, 법원이 피고의 등기신청 의사의 진술을 명하는 판결을 선고한 것입니다. 이에 따라 매수인은, 매도인의 등기신청 의사의 진술에 갈음하는 판결을 통해, 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있는 것입니다(부동산 등기법 제23조 제4항). 따라서 ①번은 옳은 지문입니다!

 

 

 

2.  등기원인이 발생한 후 포괄승계가 있는 경우

 

 

 

  ②번 지문에 대한 해설입니다. ②번 지문의 핵심은 무엇일까요? 그것은 바로, 매도인 甲과 매수인 乙이 부동산에 관하여, 매매계약을 체결함에 따라, 甲에게 소유권이전등기의무가 발생하였습니다. 즉, 등기원인이 발생한 후, 甲이 사망한 경우의 등기신청 방식이 문제 되는 것이지요. 

 

 

  정석대로 간다면, 甲의 상속인이 협의분할 등을 통해 상속등기를 한 후, 乙에게 소유권이전등기를 경료시켜야 할 것입니다. 그러나 현행 부동산 등기법 제27조는, "등기원인이 발생한 후에 등기권리자 또는 등기의무자에 대하여 상속이나 그 밖의 포괄승계가 있는 경우에는 상속인이나 그 밖의 포괄승계인이 그 등기를 신청할 수 있다"고 하여, 상속등기절차 없이 등기부상 소유자인 甲 명의로부터 매수인 乙 명의로 직접 소유권이전등기를 할 수 있게 규정하였습니다. 중간생략등기를 허용하는 예외적인 경우여서, 매우 중요한 지문이지요! 따라서 ②번 지문도 옳습니다!

 

 

 

3. 유증을 원인으로 한 소유권이전 - 유언집행자가 등기의무자!

 

 

 

③번 지문에 대한 해설입니다. "유증"이란, 유언자가 유언에 의하여 자기 재산을 수증자에게, 사후에 무상으로 양도하는 단독행위를 의미합니다. 유증은 원칙적으로, 유언자가 사망한 때 효력이 발생하기에, 상속인이 없는 경우에는 등기의무자가 없는 상황이 발생하게 됩니다. 이는, (전술한 것처럼) 등기 공동신청주의(부동산 등기법 제23조 제1항)에 반하게 되지요. 이에 따라 유증을 원인으로 한 소유권이전의 경우에는, 상속인뿐만 아니라 유언집행자도 등기의무자가 되어 등기권리자인 수증자와 공동으로 등기신청을 하게 됩니다. 결국, ③번 지문도 옳습니다!

 

 

 

4. 일괄신청할 수 있는 경우

 

 

 

  ④번 지문에 대한 해설입니다.공인중개사 시험 부동산 공시법의 빈출 지문이지요. 등기에 관하여 일괄신청할 수 있는 경우의 대표적인 예입니다. 그것은 바로, 같은 채권을 담보하기 위해 다수의 물상보증인의 부동산에 저당권설정등기를 하는 경우이지요(부동산등기법 제25조, 부동산등기규칙 제47조 제1항 제1호).

 

 

  원래, 등기의 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하는 것이 원칙입니다. 다만, 예외적으로 등기목적과 등기원인이 동일한 경우, 같은 등기소의 관할 내에 있는 여러 개의 부동산에 관한 신청정보를 일괄하여 제공하는 방법으로 할 수 있습니다("같은 등기소의 관할 내"에 있는 여러 개의 부동산에 한정된다는 점, 주의하시길 바랍니다).  위 대표적인 케이스를 숙지하셨다면, ④번 지문이 틀렸다는 것을 바로 알 수 있었을 것입니다!

 

 

 

5. 甲과 丙 사이에서,

甲은 丙명의의 말소등기에 관하여 등기권리자가 아니다 

 

 

 

  ⑤번 지문은 법리적으로 매우 어렵습니다. 그렇지만, 법률관계를 이해하게 되면, 해당 지문 내용도 이해할 수 있게 되지요. 차근찬근 살펴볼까요? 지문 내용을 좀 더 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

  甲→乙→丙 순서로 소유권이전등기가 되었는데, 甲→乙의 소유권이전등기가 무효가 되었습니다. 그러면, 乙→丙의 소유권이전등기는 무효인 등기에 기초한 것으로서, 이 역시 무효가 됩니다. 이때, 甲이 乙 및 丙을 상대로 말소등기청구를 하여 승소확정판결을 받은 경우, 甲과 乙의 법률관계는 ①번 지문과 같습니다. 즉, 甲은 乙의 말소등기에 관하여 등기권리자가 되고, 乙은 등기의무자가 되지요. 

 

 

  그러나 甲과 丙 사이의 법률관계는 다릅니다. 왜냐하면, 甲과 丙 사이의 관계에서는, 乙→丙의 등기를 말소하는 것이므로, 등기권리자는 甲이 아니라 乙이 됩니다. 그렇기에, 甲은 직접 丙의 등기에 관하여 말소등기 신청을 할 수 없고, 등기권리자인 乙의 등기신청권을 대위하여 말소할 수 있을 뿐입니다. 좀 더 심화 학습하면, 乙→丙의 등기말소에 관하여, 甲은 등기청구권자에 해당하나 등기권리자는 아닌 경우에 해당하게 되는 것이지요.

 

 

  ⑤번 지문으로 돌아오면, 甲은 丙의 등기 말소에 관하여 등기권리자가 아니기 때문에, 乙을 대위하여 丙의 등기를 말소하게 되는 것입니다! 해당 케이스와 법리에 대해 반복적으로 숙지하여, 공인중개사 2차 시험에 대비하시기 바랍니다. 결국, ⑤번은 옳은 지문입니다!  

 

 

 

6. 맺으며

 

 

 

  이상과 같이, 공인중개사 2차 시험, 부동산등기법 관련 기출문제에 대해 살펴보았습니다. 공인중개사 시험을 국민 시험이라고 부르기도 하지만, 문제를 보면 알 수 있듯이, 결코 만만한 시험은 아닙니다. 모르는 지문, 넘어가지 마시고 반드시 이해하고 반복 학습을 통해 숙지하시기 바랍니다!

 

 

  공인중개사 시험과 관련하여, 도움이 되는 포스팅을 첨부하였으니, 확인하여 주시기 바랍니다!

 

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