헷갈리는 부동산 용어 정리, '필지'와 '획지' 의미와 차이점은?

  이번 포스팅에서는, 헷갈리는 부동산 용어, '필지'와 '획지' 개념을 구분하여 설명하고자 합니다. 위 두 개념을 정확하게 알고 있는 사람은 많지 않을 거 같은데요, 본 포스팅을 통해 위 두 개념을 숙지하여, 공인중개사 시험을 공부하는 수험생뿐만 아니라, 투자 등의 목적으로 부동산을 공부하는 분들 모두 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 추후에는, '대지', '부지' 등 헷갈리는 부동산 용어까지 자세히 살펴보는 포스팅을 하고자 합니다!

 

 

[표제_부동산 용어]

 

 

1. 필지 - 공간정보관리법상 개념(소유권과 용도 중심)

 

  해당 용어의 개념을 파악하기 위해서는, 법률 등에 규정되어 있는지 여부부터 먼저 살펴야 되겠지요? '필지'라는 용어는, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률(이하 '공간정보관리법'이라 함)」에 규정되어 있는데, 해당 법문 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

 

 

공간정보관리법[법률 제17893호, 시행 2022. 1. 13.] 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. (중략) 21. "필지"란 대통령령으로 정하는 바에 따라 구획되는 토지의 등록단위를 말한다. 22. "지번"이란 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호를 말한다. 23. "지번부여지역"이란 지번을 부여하는 단위지역으로서 동ㆍ리 또는 이에 준하는 지역을 말한다. 24. "지목"이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. (중략) 동법 시행령[대통령령 제32346호, 시행 2022. 1. 28.] 제5조(1필지로 정할 수 있는 기준) ① 법 제2조 제21호에 따라 지번부여지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지는 1필지로 할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 주된 용도의 토지에 편입하여 1필지로 할 수 있다. 다만, 종된 용도의 토지의 지목이 "대"인 경우와 종된 용도의 토지 면적이 주된 용도의 토지 면적의 10퍼센트를 초과하거나 33제곱미터를 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다.   1. 주된 용도의 토지의 편의를 위하여 설치된 도로ㆍ구거(도랑) 등의 부지   2. 주된 용도의 토지에 접속되거나 주된 용도의 토지로 둘러싸인 토지로서 다른 용도로 사용하고 있는 토지

 

  위 각 규정에 의하면, '필지'란, 토지의 등록단위인 것을 알 수 있습니다. 필지는, 하나의 지번과 지목이 부여되며, 토지의 소유권이 미치는 범위와 한계를 정합니다. 즉, 필지란, 토지를 소유권과 용도 등을 기준으로 구획된 법적 등록단위를 의미하는 것이지요.

 

 

  지적도 등본을 살펴보면, 토지가 필지별로 구획되어 나타나는 것을 확인 할 수 있습니다. 아래 지적도 등본을 살펴보면, 전술한 것처럼, 각 필지마다 하나의 지번과 지목이 부여되어 있는 것을 알 수 있지요(ex. 104 전, 108-1 답). 이처럼, 필지는 공간정보관리법상 소유권과 용도 중심으로 (인위적으로) 구획된 개념입니다.

 

 

[지적도 등본_필지]

 

 

 

2. 획지 - 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념

 

  '획지'라는 용어는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 '국토계획법'이라 함)」과 「도시개발법」에 등장하지만, 공간정보관리법의 '필지'와 같이, 그 개념에 대해 정의하고 있지는 않습니다. 국토계획법을 살펴보면, 획지를 단순히 "구획된 한 단위의 토지"라고만 규정하고 있을 뿐이지요. 즉, 어떤 기준에 의해 구획하는지에 대한 내용은 구체적으로 규정되어 있지 않습니다.

 

 

국토계획법 시행령[대통령령 제32447호, 시행 2022. 2. 18.] 제25조(도시ㆍ군관리계획의 결정) (전략) ④ 지구단위계획 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우(다른 호에 저촉되지 않는 경우로 한정한다)에는 법 제30조 제5항 단서에 따라 관계 행정기관의 장과의 협의, 국토교통부장관과의 협의 및 중앙도시계획위원회ㆍ지방도시계획위원회 또는 제2항에 따른 공동위원회의 심의를 거치지 않고 지구단위계획을 변경할 수 있다. 다만, 제14호에 해당하는 경우에는 공동위원회의 심의를 거쳐야 한다. (중략)   3. 획지(劃地 : 구획된 한 단위의 토지를 말한다. 이하 같다) 면적의 30퍼센트 이내의 변경인 경우 (중략)   5. 제46조 제7항 제2호 각 목의 1에 해당하는 획지의 규모 및 조성계획의 변경인 경우 (중략) 도시개발법[법률 제17893호, 시행 2022. 1. 13.] 제36조의2(환지 예정지 지정 전 토지 사용) (중략) ② 제1항 제3호 또는 제4호의 경우에는 다음 각 호 모두에 해당하는 경우에만 환지 예정지를 지정하기 전에 토지를 사용할 수 있다. (중략)   2. 사용하려는 종전 토지가 제17조 제2항에 따른 실시계획 인가로 정한 하나 이상의 획지 또는 가구의 경계를 모두 포함할 것 (후략)

 

 

  이처럼, '획지'의 의미에 관해서는, 법상 구체적으로 규정되어 있지 않습니다. 그래서 '획지'의 의미에 대해서는, 강학상으로(학문적으로) 접근하게 됩니다. 일반적으로 부동산학개론에서는, '획지'란, '인위적ㆍ자연적ㆍ행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격 수준이 비슷한 일단의 토지'를 의미합니다. 가격 수준을 구분하기 위한 경제적 개념인 것이지요(공인중개사 시험 공부할 때, 획지의 개념에 대해 깊이 생각하신 분들은 없었을 것으로 보입니다). 

 

 

  위와 같은 획지의 개념을 가지고, 국토계획법 또는 도시개발법에 규정된 획지 법문을 살펴보면, [계획의 성격이 동질적인 것]과 [그렇지 않은 것]을 구분하는 개념으로서 '획지'를 사용하는 것을 알 수 있습니다. 즉, 행정적 조건(계획)에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 '획지' 개념으로 구분하는 것입니다.

 

 

  '획지'는 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이기에, (필지와는 달리) 소유권 범위에 한정되지 않습니다. 즉, 1필지 내에서도 용도지역 또는 이용상황이 달라 가격수준이 구별된다면, 이를 여러 획지로 구분할 수 있으며(감정평가상 구분 평가), 여러 필지상에 하나의 건축물이 존재하여 위 필지들의 가격 수준이 동일하다면, 위 필지들을 하나의 획지로서 (감정평가상) 일괄평가할 수 있는 것입니다.

 

 

  구체적인 사례를 통해 살펴보면, 다음과 같이, 한 필지(217-6 번지) 내에서 용도지역이 자연녹지지역과 제2종일반주거지역으로 나누어져 있습니다. 이로 인해, 한 필지 내에서도 가격 수준이 용도지역에 따라 두 가지로 구분되는 것이지요. 즉, 217-6 번지 한 필지는 두 개의 획지(자연녹지지역 부분과 제2종일반주거지역 부분)로 구분되는 것입니다(행정적 조건에 따라 가격수준이 구별되는 경우에 해당합니다).

 

 

[토지이용계획 확인원]

 

 

  전술한 것처럼, '획지' 개념은 감정평가와 밀접한 관련이 있습니다('감정평가실무기준'에서도 '획지'에 대한 용어가 등장하지요). 위 사례의 경우, 217-6 번지 토지는 시가감정에 있어, 자연녹지지역에 소재하는 표준지와 제2종일반주거지역에 소재하는 표준지를 각 선정하여 구분평가가 진행될 것입니다.

 

 

3. 맺으며

 

  이상과 같이, '필지'와 '획지'의 개념에 대해 살펴보았습니다. 정리하자면, 필지는, 공간정보관리법상 소유권과 용도를 중심으로 토지를 구획한 개념인 점, 그리고 획지는, 행정적 조건 등 의해 구별되는 가격수준을 기준으로 토지를 구획한 개념인 점을 숙지하시면 될 거 같습니다. 이제부터는, 공인중개사 부동산학 개론에 대한 이해도도 높아질 것입니다. 기타, 부동산과 관련하여, 도움이 될 만한 포스팅을 첨부하였으니, 살펴보시기 바랍니다!

 

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[실무] 공인중개사 부동산 공시법, 토지대장 및 임야대장을 보면서 개념을 정확하게 파악하자!(fe

 

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공인중개사 부동산 공법 중 농지법, 실무상 매우 중요한 이거 하나만 알고 나머지는 전략적으로