업무용 오피스텔 취득시 매입세액 환급 받은 후, 주거용으로 임대한다면, 환급 받은 매입세액은 어떻게 되나?

업무용 오피스텔 취득 시 매입세액을 환급받은 후, 주거용으로 임대한다면, 환급받은 매입세액은 어떻게 될까요(이하, '이 사건 쟁점'이라 합니다)?

 

투자 수단으로, 오피스텔 임대에 대한 관심이 높아지면서, 오피스텔과 관련된 세금 문제에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 이번 포스팅에서는, 오피스텔 투자를 해본 사람이라면, 누구나 한번쯤 고민해 보았던 이 사건 쟁점에 대해 살펴보고자 합니다(더 근본적인 궁금증으로 들어가 보면, '환급받은 매입세액이 추징되지 않는 경우는 언제인가?'일 것입니다!)

 

이하에서는, ① 이 사건 쟁점과 관련이 되는 일반 임대사업자에 대해 살펴보고, ② 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우, 이는 면세사업에의 전용(轉用)에 해당하는 점, ③ 면세사업에의 전용에 해당되는 경우, 환급받은 매입세액 전부에 대해 추징되는지 여부 등에 대해 차례대로 살펴보겠습니다.

 

<목  차> 1. 매입세액을 환급 받을 수 있는 일반 임대사업 - 이 사건 쟁점 대상자 2. 주거용 오피스텔로 임대 - 면세 사업 전용 3. 환급 받은 매입세액 전부를 매출세액으로 납부해야 하나? - 과세표준에 관하여 4. 맺으며

 

업무용-오피스텔-주거용-임대

 

 

1. 매입세액을 환급받을 수 있는 일반 임대사업자 - 이 사건 쟁점 대상자

일반 임대사업자 매입세액에 대해 먼저 살펴보겠습니다.

 

 

오피스텔을 임대 목적으로 취득할 때, 오피스텔을 사무실 등으로 임대할 것인지, 주택으로 임대할 것인지를 결정해야 합니다. 왜냐하면, 사무실 등 임대냐, 주택 임대냐에 따라 부가가치세 납세 의무 여부가 결정되기 때문입니다.

 

즉, 사무실 등 임대의 경우에는 부가가치세법에 의해 부가가치세를 납부해야 하며(법 제4조 제1호), 주택 임대의 경우에는, 부가가치세법상 면세사업자로 구분되어 부가가치세 납부의무가 발생하지 않습니다(법 제26조 제1항 제12호).

 

부가가치세법[법률 제17653호, 2020. 12. 22. 일부 개정된 것 ; 이하, 같습니다.] 제4조(과세대상) 부가가치세는 다음 각 호의 거래에 대하여 과세한다. 1. 사업자가 행하는 재화 또는 용역의 공급 2. 재화의 수입 제26조(재화 또는 용역의 공급에 대한 면세) ① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. (중략)     12. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령으로 정하는 것

 

사무실 등으로 임대하는 경우에는, 일반과세자로 사업자등록을 하여 오피스텔을 취득하는 것이 일반적입니다(흔히, '일반 임대사업자'라고 부르죠). 왜냐하면, 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되며, 일반과세자로 사업자등록을 하는 경우 오피스텔 취득 시 건물 분(ex. 1억 원)에 대한 부가가치세(1,000만 원)를 환급받을 수 있기 때문입니다.

 

 

결국, 이 사건 쟁점은, 일반 임대사업자로 등록하여, 오피스텔 건물 분에 대해 매입세액을 공제받은 경우에 발생하는 문제입니다(달리 말하면, 부가가치세 납세 의무가 없는 주택임대사업자는 이 사건 쟁점과 무관한 것이지요).

 

그렇다면, 부가가치세 납세의무자인 일반 임대사업자가, 업무용 오피스텔을 주거용으로 임대하였을 경우, 이는 부가가치세법상 어떤 효과가 발생할까요?

 

※ 참고로, 주택 임대사업자로 등록하셨다면, 해당 임대주택이 제대로 등록되었는지 궁금하실 겁니다. 아래 포스팅에선 임대주택 제대로 등록되었는지 확인 하는 방법에 대해 자세히 설명하였으니, 이를 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/33

[부동산] 임대주택 등록, 제대로 되어 있는지 확인하는 방법!(렌트홈에서 임대사업자 등록증 발

 

 

2. 주거용 오피스텔로 임대 - 면세사업에의 전용

 

 

이 사건 쟁점과 같이, 일반 임대사업자(일반과세자)가 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 사용하게 되는 경우, 이는 부가가치세법상 '자기생산·취득재화의 공급의제'에 해당(면세사업에의 전용)하게 됩니다.

 

면세사업에의 전용에 해당하게 되면, 이미 공제(또는 환급)받은 매입세액을 매출세액으로 도로 납부하게 되는 것이지요(즉, 소위 '환급받은 매입세액을 토해낸다'라고 말하는 것입니다!).

 

부가가치세법 제10조(재화공급의 특례) ① 사업자가 자기의 과세사업과 관련하여 생산하거나 취득한 재화로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화(이하 이 조에서 "자기생산·취득재화"라 한다)를 자기의 면세사업을 위하여 직접 사용하거나 소비하는 것은 재화의 공급으로 본다. 1. 제38조에 따른 매입세액, 그 밖에 이 법 및 다른 법률에 따른 매입세액이 공제된 재화 (후략)

 

일반 임대사업자(일반과세자)가 업무용 오피스텔을 계속해서 사무실 등으로 임대하는 경우에는, 그 자체가 부가가치를 창출하는 과정으로서 매출세액이 발생하게 됩니다.

 

그러나 위 오피스텔을 주거용으로 임대하게 되면, ('1.'항에서 언급한 것처럼) 주거용 임대는 면세사업에 해당되어 부가가치세가 면제되므로, 매출세액이 발생하지 않게 됩니다.

 

만약, 이를 방치하면, 면세사업(주거용 임대)에 사용·소비된 재화에 대해서도 과세사업(사무실 등 임대)을 통하여 매입세액을 공제받게 되는 불합리한 결과를 초래하게 되는 것이지요.

 

 

업무용 오피스텔(자기생산·취득재화)을 면세사업에 전용하는 것은 위 사업자의 내부거래이지만(즉, 부가가치세법상 재화의 공급 요건을 충족하지 않음으로써, 본래 재화의 공급에 해당하지 않지만), 매출세액을 발생시키기 위해 재화의 공급으로 의제하여 과세하는 것입니다.

 

그렇다면, 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 임대하게 되는 경우, 이미 공제받은 매입세액 전부를 매출세액으로 납부하여야 할까요?

 

※ 참고로, 주택 분양권 취득세에 대해 헷갈리신다면, 아래 포스팅을 통해 확실하게 정리하시길 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/157

주택분양권 취득세 정리(feat. 주택분양권 취득시점에 따른 중과세율 적용 여부 등)

 

 

3. 환급받은 매입세액 전부를 매출세액으로 납부해야 하나? - 과세표준에 관하여

매입세액 전부를 매출세액으로 납부해야 할까요?

 

 

'2.'항에서 말씀드린 것처럼, 면세사업에의 전용에 해당하면, 이미 환급(또는 공제)받은 매입세액을 매출세액으로 납부해야 됩니다.

 

조세법률주의에 따라 위 매출세액에 대해서도 부가가치세법에 규정되어 있지요. 관련 부가가치세법 등 규정을 살펴보면, 다음과 같습니다.

 

부가가치세법 제29조(과세표준) ① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 해당 과세기간에 공급한 재화 또는 용역의 공급가액을 합한 금액으로 한다. (중략) ③ 제1항의 공급가액은 다음 각 호의 가액을 말한다. 이 경우 대금, 요금, 수수료, 그 밖에 어떤 명목이든 상관없이 재화 또는 용역을 공급받는 자로부터 받는 금전적 가치 있는 모든 것을 포함하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다. (중략)     4. 제10조 제1항·제2항·제4항·제5항 및 제12조 제1항에 따라 재화 또는 용역을 공급한 것으로 보는 경우 : 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가 동법 시행령 제66조(감가상각자산 자가공급 등의 공급가액 계산) (중략) ② 과세사업에 제공한 재화가 감가상각자산에 해당하고, 해당 재화를 법 제10조 제1항·제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 공급한 것으로 보는 경우에는 다음 각 호의 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 본다. 이 경우 경과된 과세기간의 수는 법 제5조에 따른 과세기간 단위로 계산하되, 건물 또는 구축물의 경과된 과세기간의 수가 20을 초과할 때에는 20으로, 그 밖의 감가상각자산의 경과된 과세기간의 수가 4를 초과할 때에는 4로 한다. 1. 건물 또는 구축물 (후략)

 

매출세액을 구하기 위해, 과세표준을 계산해야겠지요? 면세사업에의 전용에 해당하는 경우(부가가치세법 제10조 제1항 제1호), 그 공급가액은 '해당 재화의 시가'입니다(동법 제29조 제3항 제3호).

 

이 사건 쟁점의 경우, 해당 재화는 오피스텔 건물이죠? 건물은 감각상각자산에 해당됩니다. 그렇다면, 동법 시행령 제66조 제2항 제1호에 의해, 간주시가로 오피스텔 건물(감가상각자산)의 공급가액을 계산해야 됩니다.

 

 

건물, 구축물의 경우에는 체감률이 5%입니다. 그리고 과세기간 단위는 '경과된 과세기간의 수'입니다.

 

다소 복잡하게 규정되어 있는데, 쉽게 설명해드리면, (대략적으로) 1년이 지날 때마다 10%씩 감가상각 된다고 생각하시면 됩니다.

 

그렇다면, (대략적으로) 해당 오피스텔을 취득한 날로부터 10년이 지난 후, 주거용으로 임대한 경우에는 환급받은 매입세액을 도로 매출세액으로 납부하지 않을 수 있습니다(왜냐하면, 100% 감가상각되어 공급가액이 '0'이 되므로, 과세표준 역시 '0'이 되기 때문입니다).

 

따라서 포스팅 서두에서의 궁금증, '환급받은 매입세액이 추징되지 않는 경우는 언제인가?'에 대한 답은, (대략적으로) 해당 오피스텔을 취득한 날로부터 10년이 지난 후, 주거용으로 임대한 경우입니다.

 

해당 쟁점 사항에 대해, 위와 같은 프로세스를 숙지하시고, 반드시 변호사 또는 세무사 상담 을 통해 확인하시길 바랍니다.

 

 

그리고 만약, 10년 이내에 사무실 등 업무용에서 주거용으로 변경하여 임대한 경우에는, 감가상각 후 잔존기간에 해당하는 부가가치세를 매출세액으로 납부해야 하는 것이지요.

 

따라서 '3.'항의 소제목의 질문에 대한 답변은, 면세사업에의 전용 시점에 따라 감가상각 후 잔존기간이 달라지며, 잔존기간에 해당하는 부가가치세를 매출세액으로 납부하면 되는 것입니다.

 

즉, 반드시 환급받은 매입세액 전부를 매출세액으로 납부하지 않아도 되는 것입니다 ; 해당 쟁점 사항에 대해, 위와 같은 프로세스를 숙지하시고, 반드시 변호사 또는 세무사 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.

 

 

 

4. 맺으며

   

이상과 같이, 오피스텔 취득 시 매입세액을 환급받은 후, 주거용으로 임대한다면, 환급받은 매입세액은 어떻게 처리하는지 등에 대해 자세히 살펴보았습니다.

 

기타, 다주택자 주거용 오피스텔 취득 관련, 취득세 중과세율 적용 여부에 대해 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.

 

https://suddenlycomeback.tistory.com/213

다주택자 주거용 오피스텔 취득 시 취득세 중과세율 적용? 오피스텔 보유 중 주택 취득시 주택