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이번 포스팅에서는, 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 특례주택을 양도하는 경우, 국세청 홈택스에서 셀프로 양도소득세 신고하는 방법에 대해 살펴보고자 합니다.
매우 자세히 설명하였으니, 따라하실 수 있을 겁니다.
※ 참고) 양도세 누진공제 의미에 대해 다소 잘못 알고 계신 분들이 있습니다. 세법에 규정된 공제항목으로 잘못 알고계신 분들이 있는데요, 아래 포스팅에서 정확하게 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
<목 차>
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1. 신축주택 미분양 주택 등 양도세 신고 :: 사실관계 정리
먼저, 조세특례제한법 제99조의2 양도세 100% 감면 양도세 신고와 관련하여, 사실관계를 간략하게 언급해드리겠습니다.
아래와 같은 사실관계를 전제로 하여 양도세 신고 절차를 진행하겠습니다.
0 해당 부동산은 주거용 오피스텔로서, 조특법 제99조의2 특례주택 요건을 모두 충족합니다. 0 해당 부동산 양도 당시, 위 부동산은 조정대상지역에 위치하고 있었으며, 양도인은 양도 당시 1세대 3주택자입니다. 0 해당 부동산의 매매계약과 관련하여, 2021. 3.경에 잔금 지급 및 부동산이전등기경료 등을 완료하였습니다. |
위 사실관계를 언급해드리는 이유는, 양도소득세 신고 시, 세율 등 적용에 있어 문제가 발생 할 수 있기 때문입니다. 주의할 부분은 별도로 언급해드리겠습니다. 자, 이제 시작하겠습니다.
※ 참고) 조세특례제한법 제99조의2에 따른 양도세 100% 감면 혜택을 받기 위해서는, 일정한 요건에 해당하여야 합니다. 그 요건은 무엇인지 아래 포스팅에서 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
2. 조세특례제한법 제99조의2 양도소득세 셀프 신고 방법
조세특례제한법 제99조의2 양도세 셀프 신고 방법을 이제부터 알려드리겠습니다.
먼저, ① 국세청 홈택스에 공동인증서 등으로 로그인 한 후, [신고/납부]에 들어가서 [양도소득세]를 클릭해줍니다.
② [일반신고]의 [예정신고 작성] 부분을 클릭해줍니다!
참고로, 토지·건물·부동산에 관한 권리자산·기타자산을 양도한 경우, 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득 과세표준의 신고를 하여야 합니다(소득세법 제105조 제1항 제1호).
해당 부동산의 경우를 예를 들어 보면, 2021. 3.경에 잔금지급이 완료되었기에(그 후 소유권이전등기가 경료됨), 3/31로부터 2달 이내인 5/31까지, 양도소득세 신고를 하시면 됩니다!
[예정신고 작성] 부분을 누르면, 다음과 같은 "양도소득세 신고 안내" 창이 뜨는데, "2020. 1. 1.부터 개인지방소득세는 지방자치단체에 신고하여야 한다"는 부분이 중요합니다.
이에 관해서도 홈택스에서 위택스(지방세 인터넷 신고납부시스템)를 통해 신고가 가능한데, 후술하겠습니다!
③ 양도인 기본정보 부분 입력 및 신고대상 부동산 확인하기 작업입니다.
다음과 같이, "양도자산종류"는 "예정·국내/국외 주식이외 자산"으로 설정하고, 양도 연월을 입력한 후 "조회"부분을 누릅니다.
양도인 정보를 입력한 후, [신고대상 부동산 확인하기] 부분을 누릅니다.
해당 부동산이 양수인 명의로 소유권이전등기가 된 경우, 양도한 달의 익익월 10일 경부터 자료가 조회됩니다. 이 사건의 경우, 3월경에 양도 및 소유권이전등기가 경료되었기에, 5월 10일에 양도한 부동산의 자료가 조회되었지요.
양도한 달의 익익월 10일 전에 홈택스를 통해 양도소득세를 신고하는 경우에는, 위 자료가 제공되지 않을 수 있으니 유의하시기 바랍니다. 해당 부동산을 선택한 후, "선택하기" 부분을 누릅니다. 그리고 다음 단계로 갑니다.
④ 양수인 정보(지분 등)을 입력하고, [등록하기]를 누릅니다. 그러면, "확인여부" 부분이 N에서 Y로 변경됩니다. 그리고 [저장 후 다음 이동]을 눌러 다음단계로 갑니다.
⑤ 다음은, 양도물건종류 및 세율구분 부분 작업입니다.
'4'항까지는 무난하게 따라오셨을 겁니다. '5'항부터는 다소 어렵지만, 조특법 제99조의2 특례주택의 세제혜택의 종류와 특징을 생각해보면, 어려운 부분도 이해하며 따라오실 수 있을 겁니다.
다음과 같이, "양도물건종류"는 "일반주택"으로, "세율구분"은 "1년이상보유 주택 및 조합원입주권"을 선택해 줍니다.
먼저, 양도물건의 종류와 관련하여 살펴보겠습니다. 홈택스상에 제시된 주택 종류는 "고가주택"과 "일반주택"이 있습니다.
물음표 부분을 누르면, 위 각 개념에 대한 정의가 나오는데, "고가주택"은 "1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택으로 양도당시 실지거래가액이 9억 원을 초과하는 주택" 이라고 정의되어 있고, "일반주택"은 "고가주택 이외의 주택"이라고 정의되어 있습니다.
해당 부동산은 고가주택에 해당하지 않으므로, "일반주택"을 설정해 주는 것이지요.
다음으로, 세율에 대해 살펴보겠습니다. 홈택스에서 제시하고 있는 세율 구분은 다음과 같습니다.
"1년 이상 보유 주택 및 조합원입주권" 부분은 기본 누진세율입니다. 해당 부동산의 경우, 조정대상지역에 위치하고 있고, 양도 당시 1세대 3주택자이기 때문에, "(기본+20%, 1년이상) 조정대상지역 내 1세대 3주택"을 선택해야 하는 것이 아닌가? 라고 생각하실 수 있습니다.
그러나 이전 포스팅에서도 강조했듯이, 조특법 제99조의2 특례주택에 해당하는 경우, 위 특례주택을 양도할 때에는 양도세 중과가 배제가 되어 기본 누진세율이 적용됩니다(매우 중요★★★★★). 이 부분이 셀프로 양도소득세 신고할 때, 문제가 발생할 수 있는 부분이라 생각되는데, 주의하시기 바랍니다.
⑥ 자산소재지 및 면적은 이미 기재되어 있으므로, 확인하고 다음 단계로 갑니다!
⑦ 취득가액 및 필요경비 입력 부분입니다.
취득가액 및 필요경비 입력 부분은 과세표준을 낮추기 때문에 굉장히 중요한 부분입니다. 다음과 같이, "1:실지거래가액"으로 설정한 뒤, "취득가액 및 필요경비 입력"부분을 눌러줍니다.
매입가액, 취득세, 매도 시 중개수수료 등을 선택하여 입력합니다.
⑧ 다음은, 매우 중요한 장기보유특별공제 부분 작업입니다.
앞서 말씀드린 것처럼, 조특법 제99조의2 특례주택의 경우 양도세 중과가 배제되며, 관련 규정에 따라 장기보유특별공제도 적용됩니다. 이 점도 주의하시기 바랍니다(중요 ★★★★). 그러면, 다음과 같이, [장기보유특별공제 계산기]를 눌러줍니다.
다음과 같이, 질의사항에 해당하는 항목을 선택하신 후, [장기보유특별공제 계산하기]를 눌러주면 장기보유특별공제 금액이 산출됩니다. 산출 금액을 확인하신 후, "확인"을 눌러줍니다!
자, 그러면 다음과 같이 양도소득금액이 산출됩니다.
⑨ 다음은 대단히 중요한 감면종류 및 소득금액 입력 부분입니다.
조세특례제한법 제99조의2 특례주택을 양도하는 경우, 양도소득세 100% 감면 혜택이 있는데, 이를 입력하는 부분입니다. 먼저, "감면종류 및 소득금액" 옆에 있는 [조회]를 누릅니다.
"(18) 감면종류" 부분의 [조회] 부분을 누릅니다.
감면코드를 선택해야 합니다. 조세특례제한법 제99조의2 특례주택의 경우, "신축주택등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(공제감면코드 074)"입니다(중요 ★★★★★★). 해당 코드 부분을 더블클릭합니다.
그리고 "감면율" 부분에 100%를 입력하고, "(15) 양도소득금액" 부분의 금액을 "(16) 세액감면대상" 부분에 그대로 입력합니다!!(중요 ★★★)
조세특례제한법 제99조의2 특례주택의 경우, 세액감면대상이지 소득금액감면대상이 아님을 주의하시기 바랍니다.
"등록하기"를 누르게 되면, (위로 올라가서 확인해보면,) "양도소득금액계산명세서 목록" 중 확인여부가 N에서 Y로 변경되며 "감면소득금액합계" 부분이 자동으로 입력되어 있을 겁니다. 확인하셨으면, 다음 단계로 갑니다.
⑩ 농어촌특별세 확인 등 작업 부분입니다.
이제 거의 다 왔습니다. 다음과 같이, 기본 누진세율이 적용되어 있음을 확인할 수 있습니다. 당해 연도에, 해당 부동산을 처음으로 양도했기에, "양도소득기본공제" 부분에 2,500,000원을 입력합니다.
그리고 산출세액이 나오면, 그 금액을 동일하게 "감면세액" 부분에 입력합니다. 그러면, 납부할 양도소득세는 "0원"이 되며, 감면된 세액에 대해 20%의 농어촌특별세가 부과됩니다.
"등록하기"를 누른 후 다음 단계로 이동하면, 양도소득세 신고서가 완성됩니다. 그리고 완성된 양도소득세 신고서를 제출합니다.
⑪ 다음은, 부속서류 제출하기 부분입니다.
'10'항까지 따라오셨으면, [Step 2. 신고내역]에 다음과 같이 입력되어 있을 겁니다. "부속서류 제출여부" 부분에 N으로 표시되어 있는데, "N"을 눌러줍니다.
주민등록번호를 입력한 후 "조회하기"를 누르면 다음과 같은 신고내역이 나옵니다. 신고내역 중 "부속서류"의 "첨부하기"를 눌러줍니다.
이전 포스팅에서 살펴본 것처럼, 조특법 제99조의2 특례주택에 해당하기 위해서는 시장·군수·구청장이 확인한 신축주택(감면대상주택) 날인받은 매매 또는 분양계약서가 반드시 있어야 합니다(중요 ★★★★).
"파일선택"을 누른 뒤, 날인된 계약서, 필요경비와 관련된 증빙서류 등 파일을 첨부하여 업로드합니다.
그러면, 부속서류 제출여부가 Y로 변경된 것을 확인할 수 있습니다.
⑫ 이제 마지막 단계, 지방소득세 신고하기 부분입니다. "지방소득세"의 "신고이동"을 눌러줍니다.
그러면, 위택스로 이동하여 개인지방소득세 신고를 하게 됩니다. 지방소득세의 경우, 양도소득세의 10%가 부과되는데, 조특법 제99조의2 특례주택 양도의 경우, 양도소득세가 없으므로, 지방소득세도 없습니다.
마지막으로, 지방소득세 신고를 하면 완료됩니다!
※ 참고) 조세특례제한법 제99조의2 적용 시, 취득일로부터 5년 이후에 양도하는 경우, 양도소득세는 어떻게 계산될까요? 아래 포스팅에서, 사례를 통해 그 계산 과정을 자세히 설명하였으니, 꼭 확인해 주시기 바랍니다.
3. 맺으며
이상과 같이, 조세특례제한법 제99조의2에 해당하는 특례주택을 양도하는 경우, 국세청 홈택스에서 셀프로 양도소득세 신고하는 방법에 대해 매우 자세히 살펴보았습니다.
혼자서 위 특례주택 양도소득세 신고를 하는 것은 쉽지 않지만, 포스팅 내용을 잘 따라가시면 잘 해낼 수 있을 것이라 사료됩니다.
참고로, 본 포스팅은 제 실무경험 등을 공유하고자 작성한 것이며, 포스팅 내용으로 인해 직접 또는 간접적으로 손해를 입었다고 하더라도, 본 블로그 운영자는 어떠한 법적 책임을 부담하지 않음을 밝힙니다. 양도소득세 신고와 관련하여 세무사 등 전문가와 상담 후 진행할 것을 권고드립니다.
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